招商蛇口:销售四月天、资源优势足

招商蛇口 001979

研究机构：安信证券 分析师：黄守宏 撰写日期：2018-05-14

4月销售+18.82%,预计后续推盘力度或加大叠加低基数,销售增速或有提升:1)公司4月实现签约销售面积61.36万平米,同比增加18.82%,该增速相对去年同期增速收窄16.47pct,相对3月同比增速提高14.72pct;实现签约销售金额103.96亿元,同比增加32.77%,该增速相对去年同期增速仅收窄5.84pct,远小于销售面积增速的收窄幅度,主要源于期内销售均价有较大的提升,4月销售均价16942.63元/平米,相对去年同期增长11.74%。2)1-4月公司实现签约销售面积210.21万平米,同比增长11.27%,较3月增速提高2.84pct;实现签约销售金额417.04亿元,同比增长21.44%,较3月增速提高3.35pct;累计销售均价19839.21元/平米,同比增长9.14%。1-4月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)仅27.80%,低于17年同期累计销售金额/17年计划销售额(1000亿)的34.34%,后期推盘力度或加大;结合17年3月基数开始走低,我们预计公司在未来几个月的销售增速或持续表现良好。

土储获取渠道不拘一格,成本可控,资源优势显著:1)4月公司新增土地项目5个,这5个项目均位于核心二线城市及其周边强势地区;5个项目中,杭州项目为公司100%权益项目,其余项目权益在49%-65%之间,项目获取以合作/收购(昆山项目为收购项目)为主。不计入昆山项目裕元花园酒店(计容建筑面积3.08万方)、4层办公楼(计容0.56万方)及157个停车位在内的物业及物业所在土地的国有建设土地使用权,4月新增项目可增厚46.91万方土储资源,其中权益计容面积87.94万方;权益拿地额31.20亿元,权益平均楼面价3548.57元/平米;其中徐州、杭州、广州、中山、昆山等项目楼面价分别1949.49/11033.80/14997.25/6000/3328.31元/平米,相比对应区域均价可估算幅度分别为+467.79%/201.17%/100.13%/105.05%/349.24%(备注:数据为搜房网四月各地二手房均价)。2)公司在资源获取上不拘一格,5月7日公告收购招商漳州78%股权,并获得海西板块(漳州地区)优质土储近777.47万方,漳州开发区与厦门岛、鼓浪屿隔海相望,但两边房价有明显价差;随着厦漳同城化的进一步推进,未来该区域有望分享厦漳同城的政策区位优势,区域项目价值有望进一步提升。

投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务;并于资源获取上具显著优势;收购招商漳州78%股权有望增厚公公司效益。我们预计公司18-20年公司EPS为1.35元、1.73元、2.36元,对应PE分别为16.8X、13X、9.6X,维持“买入-A”评级,6个月目标价29.3元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期。