据报道，“长三角一体化”有望成为雄安新区之后，区域发展的重要里程碑式事件。2018上海两会期间，上海市委书记李强一再向外界强调“长三角一体化”的重要性。李强提出，长三角一体化发展很重要的一项是聚焦规划对接。此次，以上海为领头羊推动的一体化进程有望获得实质性进展。2018年有望成为“长三角一体化”推进过程中的重要一年。各项规划、基础设施和产业政策的协同连接有望加速落地，上实发展、上海机场等有望受益。

上实发展:短期预收高增锁定业绩,长期看好多元业务拓展

上实发展 600748

研究机构：光大证券 分析师：陈浩武 撰写日期：2017-10-11

低负债稳健经营,上海国企改革优质标的 公司以房地产开发、运营为主,辅以地产服务和新兴产业“一核多翼” 多元发展;2017H1归母净利润同比增长12.5%,净负债率为42.8%。 上实集团地产上市平台包括上实发展和上实城市开发(0563.HK);上实集团将原《避免同业竞争承诺函》的解决期限延期至2019年7月,以利同业竞争问题的妥善彻底解决。6月国资委主任肖亚庆强调当前国企改革已进入“施工高峰期,落实攻坚期”,公司有望受益于资源整合与效率提升。

销售回款亮眼锁定业绩,核心区域租赁物业保证现金流 2017H1杭州“海上海”、泉州“海上海”等项目热销;公司实现回款33.7亿元,同比增长4.7%;预收账款75.8亿元,较年初增长20%。期末房地产开发项目权益建面353万平方米,储备项目权益建面42万平方米; 主要分布在上海、青岛等一二线城市及湖州等强三线城市。 2017H1房地产出租项目建面35万平方米,租金收入1.3亿元;实业大厦、金钟广场等项目位于上海市区核心地段,出租率高、现金流稳定。

拓展产业地产项目,深化多元业务布局 公司持续推进产业地产项目,围绕地产链深化多元业务布局。虹口北外滩项目已获方案批复并完成开工报批工作,计划下半年开工;众创空间WE+并购广州酷窝公司,进入华南市场;东滩长者社区项目(公司持股38%) 总规划建面约100万平方米,总投资约150亿元,目前一期项目已入市。

6个月目标价8元,首次覆盖增持评级 公司当前股价较2016年初11.63元/股的定增发行价折价约39%。我们长期看好公司房地产主业及多元业务发展。 预测2017/2018/2019年营收分别为71/78/84亿元,归母净利润分别为6.64/7.76/8.43亿元,EPS 分别为0.36/0.42/0.46元。综合考虑给予相对估值2017年22倍PE,6个月目标价8元,首次覆盖增持评级。 风险提示:房地产调控时间过长导致销售不及预期;房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;多元业务发展不及预期。 业绩预测和估值指标