万科A:公司1Q净利润YOY-16.5%,低于预期;4月销售增速回落

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研究机构：群益证券(香港) 分析师：群益证券(香港)研究所 撰写日期：2017-05-08

公司业绩:公司2017Q1实现营业收入186亿元,YOY+27.2%,录得净利润为6.95亿,YOY-16.5%,EPS为0.063元,公司业绩低于市场预期。

公司4月销售情况:公司4月份实现销售面积289.8万平方米,销售金额418.9亿元,分别YOY+9.69%和+17.5%,环比-27.5%和-31.2%,销售均价14455元/平米,MOM-9.3%,YOY+7.1%,公司4月销售情况符合预期。

累计来看,公司1-4月共实现销售面积1278万平米,销售金额1921.6亿元,分别同比增长57.8%和73.3%。公司1-4月房屋销售均价为15036元/平,YOY+9.8%,MOM-1.1%。

Q1业绩情况分析:公司Q1营收快速增长而净利润大幅下滑主要是由于(1)本期结算规模有所增加.但期内结算的高毛利项目占比有所下降,公司Q1综合毛利率同比下降2个百分点至29.8%。(2)由于公司Q1推盘销售力度较去年同期有所加大,销售、管理费用均有所提升,三项费用率同比提升0.91个百分点至15.36%。(3)报告期内投资净收益同比减少1.2亿元。(4)公司本期结算的合作项目比例进一步提升,少数股东权益同比提升4个百分点至37.3%,较2016年全年提升11.5个百分点。(5)报告期内所得税率提高3.5个百分点达29.4%。由于房地产公司业绩结算季节性规律较强,Q1业绩占全年的比重较小,因此Q1的业绩情况对于全年整体影响不大4月销售增速快速回落,降幅高于行业平均水准:公司4月单月销售面积和金额快速回落主要由于(1)一季度推盘量的快速释放,而4月的推盘量、认购量、认购率均有所下降。(2)去年4月的销售基期相对较高。整体来看公司1-4月销售面积和金额累计增速仍保持较高水平,且销售结构合理,销售均价平稳。但受日益趋严的限购和收紧的房贷政策影响,我们预计公司未来的销售增速或将继续下滑,全年来看,销售增速仍将保持正增长。

土地资源获取仍保持谨慎:公司4月共新增11个地产开发项目(其中2个为公开获取,9个为股权收购),总建筑面积177万平方,权益建筑面积150万平米,支付权益土地款87.5亿元,综合楼面地价5810元/平米,平均权益85%,项目区域仍主要集中于一二线核心城市,公司4月拿地金额与当月销售占比仅为21%,1-4月累计拿地金额与销售占比为19%,拿地节奏仍保持较为谨慎。

盈利预测与投资建议:我们维持原有的判断,预计公司2017、2018年净利润将达到241亿元和265亿元,YOY+14.8%和+9.8%,EPS2.2元和2.4元,A股按当价格计算,对应PE为8.8倍和8倍,PB1.7倍;H股对应PE为7.7倍和7倍PB1.5倍.目前A股估值合理,我们维持AH股“持有”的投资建议。