学习香港需土地政策配套

港铁的沿线土地开发经验一直备受关注，其轨道+物业的方式近年来也逐渐复制到深圳、广州、上海、南京等城市的地铁开发建设过程中。这个模式主要是把轨道交通建设带来的沿线增值效益，通过一种适当的开发方式反哺轨道交通建设。

港铁中国业务首席执行官易珉在会上介绍了港铁的“铁路+社区”的模式，主要包括与政府一起计算资金缺口、取得土地、支付地价、合作开发等几个步骤。“铁路+社区”模式的前20年是“线跟人走”，到了上世纪80年代以后，港铁和香港的城市规划开始了一个新的阶段，即“人跟线走”，也就是先把轨道交通修好，用线带动人的增长，带动整个社区，带动整个经济的增长，逐渐把人口引到人比较少的地方。

胡祖才说，地铁开发带来的收益反哺地铁，减轻了政府的负担，同时也兼顾了社会效益，这是一举多得、共赢的方案，所以，香港的理念和经验最重要的就是在这里。

目前内地城市在轨道物业开发方面与港铁仍有巨大的差距。中国城建院交通院院长秦国栋说，香港地铁全网有87个站点，港铁开发了43个站点，内地去年年底通车的轨道交通大约有2200多个站点，“我们有几个站点是按照这种理念开发的？”

这里面的一大问题在于，香港的轨道+物业模式，其轨道交通的建设主体也是房地产开发的主体，但内地目前房地产和轨道交通是分开的，在机制建设上就会遇到很多问题。

这其中最大的障碍仍是现有的土地政策。由于目前内地对于划拨用地的范围和用途均做出了严格限制，划拨用地不能用于经营性开发，因此内地地铁公司不能像港铁公司一样能获得政府的划拨用地，地铁公司要获取土地，仍需走招拍挂的途径，往往无法拿到沿线土地的开发权。

秦国栋说，香港地铁之所以成功得益于香港的土地出让制度，也得益于香港轨道交通主导城市发展的理念。这种模式制度化是城市轨道交通与城市融合的基石。要做到这种融合，须在城乡规划的编制、管理体制、土地出让制度上进行创新。现在提出了土地分层规划、分层出让、土地作价注资到轨道交通的经营主体等，这些方面能不能从政策和法规上制度化，然后在全国推广。

中国城市轨道交通协会副会长陈建国也认为，土地取得方式方面，比如协议出让或者招拍挂，香港有这方面的法规和制度上的保障，相比之下，内地城市仍缺乏法律法规的保障。“如果我们也建立了这种制度上的保障，相信土地获得的模式能够确保或者促进两个业主的一致化，如果能够达到这一点，社会资本的进入会有一个突飞猛进的发展。”