“楼市要上涨”这一消息再次席卷了整个社交网络这一回，起因是中央银行降低利率，5年期贷款利率下调到了有史以来最低水平31%。身为一名长期从事地产行业研究的专业人士，我不由莞尔：事情真的有那么容易么？

有一次，一个故友打电话来，向我求救：「目前的抵押贷款利息如此之低，是否表示下一年的房屋价格一定会上涨？我们现在就进去吗？"我想，这也是目前许多人心中的一个疑惑吧让我们从常规的角度出发，深入分析一下

首先我们看看一个数字：在2022年，我们国家的住宅销售总额为13.4万亿，与上年相比，同比下滑8.5%。房地产发展的投资额达到11.09兆人民币，与上年同期相比也下滑了9.6%。从这个数据来看，虽然出台了一系列的优惠措施，但对股市的影响并不大。

有趣的是，各大银行公布的贷款利息资料表明，一二线城市的平均贷款利息已经下降到3.1%一些还有的更是达到了百分之三点三。如果以100万元贷款30年来计算的话，每个月还清的钱大概是5800元，每个月可以省下1600元。

但是，市场的反映并没有达到人们的期望。国内一大热点城市的最新统计表明，今年第一季度的11个月，商品房销售面积只有3.2%的增速，大大少于利率下调之前预计的8-10%的增速。这种对比是很耐人寻味的。

其实楼市早就不是单纯的“减息—刺激—升”的逻辑。在供应方面，国内库存依然居高不下。一二线大城市的商品住房存量预计在2亿8千万平米，以18个月以上的时间来消化。各大房企纷纷加大宣传力度，一些楼盘的优惠幅度高达8.5折。

而在需求方面，则需要更多的注意。35岁以上的青年买房意向显著降低，一家公司的一项研究表明，目前把买房作为短期内首要任务的只有38%,5年之前这个数字是62%。此时，租赁市场依然处于火热状态，一二线城市高档住宅的租金率高达94%。

还有更深层次的理由？从长远来看，我国的人口结构变迁、居住理念的改变以及财富分配方式的多元化等都将影响我国住宅市场的发展趋势。减息的作用只是一种“止痛药”，只能起到治标的作用，而不能从根本上解决问题。

从过去的资料来看，2015-2016两次利率下调的时候，大部分的大城市都出现了大幅增长，而三四线城市的价格则相对较低。如今的市场形势已经完全变了，如果只是靠着以往的经验去做，恐怕会出现一些失误。

有意思的是，这些机构的行为非常谨慎。一家大型地产投资机构最近发表了一份研究报告，预计到2025年，一二线城市的价格可能会小幅上涨3%-5%，而二线城市则保持稳定，三四线城市依然有回调的压力。与“普涨论”相比，“分化”的预测更能反映出股市的实际情况。

从另一个方面考虑，目前的房贷利息是有史以来最低的，每月还贷压力也大大减轻，这是一个非常好的时机。不过，有一个很重要的问题，就是要选择地段好、质量可靠的房子，要以满足自己的居住需要为中心，而不是为了炒房。

经过这次减息，楼市正在悄然发生结构调整。好的学区房，地铁房的溢价不断攀升，而有些郊区的房子，则总是承受着巨大的压力。市场正在通过房价来判断各种住房的类别。

到了2025年，不要再为价格上涨而担忧，而是要考虑到自己的住房需要。要知道，一套房产的价值，并不仅仅在于其增值能力，更在于其是否能够让我们的生活质量得到提升。从这一点上来说，低息政策可能为我们提供了一次对住房需求进行再评估的机会。