“变身”是否补缴土地出让金

供地主体多元化的另一路径——非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的做法方面，地方此前也有相关实践。

自然资源部调控和监测司巡视员董祚继此前撰文表示，多主体供地并非从天而降或凭空臆造，而是有着丰富的前期实践基础和制度创新储备。从2009年开始，广东省开展了以“三旧”（旧城镇、旧工厂、城中村）改造为主要内容的城镇低效用地再开发试点。2013年，试点增加了浙江、江苏、上海等省市。其实质，就是将供地由政府单一渠道改为政府、企业、集体多个渠道，推动土地市场化配置。未来应深化试点探索，在符合规划前提下，让“三旧”用地经改造可用作保障房、政策性住房、普通商品住房等建设。

北京市住建委去年年底也曾介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，不断拓宽保障房筹集渠道，多主体供给，形成了广泛合力。其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。

“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

中国当前对土地实行用途管制，且不同用途的土地在出让时价格也相差较大。当前，一些热点城市的居住用地价格较高，而地方政府在出让工业用地时，往往更多考虑招商需求，地价相对较为便宜，甚至是无偿划拨供企业使用。

此前，一些城市非房地产企业工业用地“变身”住宅用地的案例，都需要政府批准用途转变，以及补缴相应的土地出让金。在“供地主体多元化”的政策环境下，工业用地“变身”住宅用地是否还沿用原来的做法？

一位土地专家对第一财经记者表示，非房地产企业拥有产权的工业用地，要想“变身”住宅用地首先要明确几个问题，一是土地性质是否要转变，是否要补缴土地出让金？二是供应对象的范围，是企业员工还是面向公众？三是房屋性质，是产权房还是租赁房？

“如果是建设租赁房，企业补缴的土地出让金可能会较少，甚至免于补缴，这样才能降低整个建房的成本，不至于推高房屋的租金。”上述土地专家表示。

部委也在摸底地方的实操项目，以便进一步加大理论、法理研究和实践探索力度，以蹚出路子，制定出政策，争取尽快展开面上的工作。

自然资源部近期向地方下发函件，要求地方上报住宅用地多主体供应的典型案例。上报内容主要是：开发方式，包括自主开发、与其他主体合作开发；原规划用途，补缴土地使用价款；与其他主体合作开发的，写明主体名称；项目成本组成情况，包括安置成本、建设成本和其他成本；典型案例资金来源情况。

上述专家表示，正是因为一些关键环节上的政策尚未明确，目前地方的案例较少也可以理解，“大家都在等操作细则，暂时不动是比较稳妥的做法。”