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北京正式对限价房出手 限价房收购为共有产权房为了什么?
2018-5-8 16:23:07 作者:tangyuan  次阅读 分享到:

最近一段时间,关于北京市房地产市场的消息可以说是层出不穷,5月7日上午,国有四大商业银行一起宣布了调高首套房利率的政策,下午北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。如此密集的政策让大家有些眼花缭乱,我们不禁想问对限价房出手这又是为了什么呢?

一、北京正式对限价房出手了

根据中新社的报道,5月7北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》,通知明确规定,限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。

我们就不妨条分缕析的来分析一下北京市加强限价房管理到底有哪些招数,重点又该怎么理解:

1.限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。(解析:这里的核心关键在于85%这个比例,到底比例如何确定,85%这个比例可以说是一个关键核心,因为到没到85%就直接意味着这个房子是限价房还是共有产权住房,所以比例的确定值得深思。)

2.收购转化的共有产权住房,具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购,其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售(解析:这里确保共有产权住房购房资格的家庭为重中之重,应该可以理解,新政优先让本区域范围内的共有产权住房购房资格家庭申购,可见监管层对于共有产权住房的支持与鼓励,保证了共有产权购房资格的人购买之后才对其他居民销售。)

3.具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。(解析:这里的一个关键就是140平米,这个140平米可以明显看过监管层对于保证刚需的重点关注,140平米以上就是改善型住房,140平米以下作为刚需住房的重点。)

4.明确了限房价项目收购的具体操作,规定:一是在限房价项目办理施工许可后,即可对该项目可售住房的市场价格进行评估;二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款;三是确定收购与否的销售限价与评估价比值,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。(解析:房地产价格评估问题是一个全世界的难点问题,评估的周期长,评估是否公允都是难点,通过在施工之后就进行评估,并由市场进行调节,可见对于评估的重视,而有市保障房中心付清全部收购款则确保了整个政策的可持续性。)

综上所述,我们可以发现,北京市是有条不紊的对限价房进行处理,确保房子是用来住的不是用来炒的。

二、限价房收购为共有产权房为了什么?

很多人都会觉得无论是限价房,还是共有产权住房都是国家进行房地产调控的重要举措之一,但是为什么要对限价房进行收购变成共有产权住房呢?这就要涉及到一个经济学的重要原理了,根据经济学的传统理论,当一件商品进行销售的时候,其价值是由社会必要劳动时间所决定的,而其价格是围绕价值进行上下波动。

所以,一个商品的价值会有一个社会的公允价格,就是社会生产这件商品所需要付出的社会必要劳动时间,一旦产品的价格和其价值之间存在较大的差距的时候,就会形成套利空间,根据同品类商品价值相同的原理来计算,这种套利空间会趋势炒作者介入,进行资本炒作,直到价格与价值趋向统一时为止。

其实房子也是一种极为特殊的商品,虽然其价值是由社会必要劳动时间和土地价值两个方面所共同决定,但是一旦某个房子和周围的房子价格出现明显的价格差,那么也必然吸引大量资本涌入,进行套利从而获得高额的利润,如果出现这样的现象,这无疑与国家“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本原则相违背,原先的限价房就存在这样的问题,因为限价房的房价低于周围其他住房,那么这种价格差就会自然而然的引来套利者,所以随着限价房逐渐达到预售条件,这个问题已经到了必须要解决的时候。

这个时候政府果断出手为的就是避免出现大规模套利的现象,而85%应该是一个经过反复估算所确定的数据,当价格差距在15%的范围之内的时候是一个较为妥帖的方案,以85%为限计算,如果设定的比例过高,那么国家将需要花费更多的成本收购项目,当城市大量项目被收购的时候,将会影响全市房地产市场的供给,从而导致房地产市场的动荡,和供给失调;但是一旦设定的比例过低的时候,则会给套利者预留较大的空间,从而影响了刚需家庭的购房,不利于“房住不炒”理念的贯彻实施。根据85%的比例,很多媒体都测算表示80%以上的项目不会被收购,所以对于整体房地产市场的影响较为有限。

整体来看,由限价住房改为共有产权住房,较好地贯彻了“双防双保”的理念,一方面,通过双防政策,以限房价土地拍卖规则和销售政策,在根源上杜绝了房地产商本身超高房价、地价从而牟取超额利润的可能,也防止在房子出售的时候,因为价格远低于周边从而引发投机客炒房获利。另一方面,通过双保政策在限价房的销售过程中,保障房子是用来住的这一根源原则,也确保了刚需住房和改善住房等自住需求不会受到炒房投机人群的影响。

北京的房地产政策具有全国的示范效应,一旦在北京取得成功,也为其他地方的房地产调控提供了借鉴和政策工具,让房地产调控变得更加高效而有力。

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