从今年初开始，各家银行的首套房贷利率全面收紧。今年3月，15个热点城市的房价走势平稳，部分城市房价下跌。领涨者继续由二三线城市占据，但最高涨幅并不大。

从今年初开始，各家银行的首套房贷利率全面收紧，数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。北京商报记者调查北京地区首套房贷情况发现，各家银行基本上浮5%-10%。对此，分析人士表示，这一轮利率上调和资金面持续收紧的大背景有关，但房地产市场回归居住属性的趋势已经不可逆，接下来，房价不会大幅上涨。

北京首套房贷普遍上浮5%-10%

北京商报记者调查发现，目前北京地区量价升稳，多家银行信贷人员均向北京商报记者介绍：“目前按揭贷款利率没有变化。”其中，国有银行首套房贷利率仍普遍在基准利率上上浮5%-10%左右。而股份制银行略高，一家股份制银行项目经理介绍称，该行首套房按揭贷款利率上浮20%。在首套房贷款利率方面，各家房产中介口径比较一致。一位房产中介经纪人向北京商报记者介绍，目前商业贷款利率普遍上浮5%-10%，公积金贷款暂无涨幅。

在放款周期方面，一家总部位于东南沿海城市的股份制银行工作人员表示，“目前首套房贷款利率为基准利率上浮5%，放款时间最快在两周左右”。同时，这位贷款专员还表示，“目前没有接到上调房贷利率的通知，短期内应该不会有大的波动”。

不过，一些城商行已经暗中收紧了贷款的发放，某总部位于东北地区的城商行北京分行人士告诉北京商报记者，由于房地产资金流比较大，基本都在数百万，北京分行目前已经基本暂停了房贷业务，主要发展小微贷款业务。

业内人士分析称，由于体量及吸储能力差异，小部分银行分支行暂停房贷业务，针对房贷的调整属于正常操作。就市场中银行消化房贷业务需求的占比来看，中小型银行占比较小，个别中小银行调整实际对市场影响并不大。

全国范围内房贷利率现涨势

北京地区首套房贷利率暂无明显涨势。不过来自机构的数据显示，从全国范围来看，房贷出现上调趋势。融360监测数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%。

具体来看，在融360监测的35座城市首套房平均利率中，最低的为上海5.11%，最高的为郑州达5.96%。融360分析认为，房贷利率上调的主要原因和资金面持续收紧的大背景有关，银行本身也需要考虑到盈利等因素，在其他投资领域受限的情况下，传统的贷款利率势必会提高。

2018年春节后，更多城市曝出房贷收紧的消息，2018年2月，全国首套和二套房贷平均利率分别环比上涨了0.55%、0.03%，达到5.46%和5.79%。具体情况来看，目前大部分城市的首套房贷款已经无折扣，二套房也上浮10%-20%左右。

一位股份制银行个贷部人士向北京商报记者介绍，在兰州地区，该行目前执行的都是在基准利率基础上上浮30%左右。“因为地区不同，上浮比例不同，每个城市房贷政策也不一样，有些地区上浮40%，首付比例提高到50%。在客户资料齐全的情况下审批需要15天左右。最近也没有松动迹象。”上述负责人表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，接下来银行预计会采取优先贷款的模式，换而言之，对于刚需的包括第一套购房和第一次购房的，这个时候贷款方面的各类支持政策会提供，这也是鼓励此类群体积极购房的重要导向。

赚赚金融发布的2018年个贷市场走势预测报告显示，随着2018年银行内部流动性的增加，银行在房贷利率水平上或有望出现松动，尤其是为满足刚性住房需求的首套房，在贷款利率方面或将恢复至基准。此外，在2018年上半年内部流动性增加的情况下，放款的速度也将比去年有所提升，整体将趋于平稳态势。

房贷市场或趋于稳定

4月17日，央行发布公告表示，将于4月25日起下调部分银行人民币存款准备金率1个百分点。而此前央行行长易纲释放信号表示，“已经做好收紧货币政策的准备”，因此，此次央行降准明显在市场预期之外，但在分析人士看来，房地产市场回归居住属性的趋势已经不可逆，房价不会大幅上涨。

据国家统计局最新数据显示，3月二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前各地楼市调控政策加码趋势持续，市场出现明显的平稳现象，房贷是影响房价走势的最关键指标，从趋势看也逐渐开始趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧的房贷叠加房地产调控约束房价上涨作用更明显。

“从购房者的角度看，更加严厉的调控政策空间应该不会太大了，这个时候政策利空已经基本出尽，所以购房反而可以积极入市。调控的政策以稳为主，当然部分城市房价上涨过快，还是会有升级做法，考虑到房企的销售等压力，未来其实还是需要针对刚需购房者提供各类配套政策和服务的。”严跃进补充道。

一线城市二手房价首现下降 房地产业增速持续走低

4月18日，国家统计局发布数据显示，今年第一季度，房地产业增加值为13845亿元，同比增长4.9%。自去年第二季度以来，已连续四个季度低于同期的GDP增速，相比去年一季度7.8%的增速，也明显下降。

房地产业增加值增速下滑，说明行业对经济增长的贡献率出现下降。房价走势企稳乃至回调，正是其中的一个直观表现。

国家统计局在当日发布了70大中城市的房价变化情况。今年3月，15个热点城市的房价走势平稳，部分城市房价下跌。领涨者继续由二三线城市占据，但最高涨幅并不大。这都显示出，整体房价在调控的作用下逐渐企稳。

过去几年来，因行业规模高速扩大，以及对GDP增长的高贡献率，房地产业曾被称为国民经济的“支柱产业”。从数据上看，在过去两年(2016年和2017年)连续创下历史交易记录之后，这种地位已经动摇。分析人士认为，行业正进入供需关系逆转后的稳定发展期，楼市调控扩围和长效机制酝酿，将使得价格和成交量进一步企稳。从长远看，房地产业对经济增长的贡献率将可能继续下滑。

热点城市房价平稳

今年3月，15个热点城市新建商品住宅销售价格(不含保障房)总体保持基本稳定。从环比看，7个城市新房价格下降，降幅在0.1%至0.4%之间;2个城市持平;6个城市微涨，涨幅在0.1%至0.2%之间。同比看，有9个城市的新房价格降至去年同期以下。

其中，一线城市的新房价格平均同比下滑0.6%，连续两个月出现下降;二手房平均价格则首次出现同比下滑。

15个热点城市的房价涨幅明显低于70城平均水平，说明分类调控的效果显著。按照国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读，这是由于“各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性”。

在热点城市以外，房价表现略有起色。海口、秦皇岛、长春成为房价(环比)领涨者，延续了去年以来“一线城市平稳，二三线城市领涨”的大格局。

但即便是涨幅最大的海口，新房价格环比涨幅也仅为2.1%。且海南房地产市场向来缺乏稳定性，这一涨幅也被认为很难延续。

总体来看，今年3月，70个大中城市新房价格平均环比上涨0.42%，涨幅比此前两个月有所扩大。按照中原地产的观点，这是由于此前压抑的需求正在谋求释放所致。其中，经过几年的“去库存”进程，很多二三线城市的库存降至低位，供需关系逆转，使得房价有抬头的动力。

另一方面，板块轮动效应仍在继续，部分起步较晚、房价基数不高的城市成为新一轮热点。如随着东北楼市的反弹，东北城市的房价涨幅已连续多月名列前茅。

在大部分机构看来，二三线城市房价虽有上涨压力，但涨势并不会持续太久。今年的政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控。”全国两会结束后，大连、阜阳、长沙、沈阳、海南等地纷纷出台政策，摇号买房、分区域调控等做法，说明楼市调控正不断深化和细化。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出，房地产调控政策将进一步向三四线城市蔓延，并呈现出“打地鼠”的特征。因此，热点区域的房价涨势将很快被打压，今年的整体房价水平将继续企稳。

经济增长贡献率缩小

除房价外，成交量也因各种因素被遏制。今年一季度，全国商品房销售面积同比增长3.6%，销售额同比增长10.4%，增幅双双降至2015年7月以来的新低。

按照市场人士的观点，量、价受挫，说明房地产行业的活跃度出现下降，并将直接影响到其在国民经济中的贡献率。

国家统计局数据显示，今年第一季度，房地产业增加值为13845亿元，同比增长4.9%，低于同期的GDP增速。

国家统计局将房地产业列入“服务业”的范畴，并细分为70个大类，涵盖新房、二手房、租赁、物业等领域。房地产业增加值是指依靠房地产买卖、租赁、维护等形成的各项收入(包括佣金等)。因此，这一指标虽不同于量、价等直观指标，但能够在同口径下，与GDP做出精准的对照。

自2000年以来，房地产业增加值呈逐年扩大的趋势。其中，从2004年土地出让市场化改革后算起，增长较快(增速大于7%)的年份分别是2005年-2007年、2009年-2011年、2013年、2016年。由于这些年份均为市场“大年”，说明行业增加值与交易市场——而非租赁、物业市场——的关联度更大，且有一定的正相关性。在其中的多数年份里，房地产业增加值增速高于同期的GDP增速，说明当市场向好时，房地产业对经济增长的贡献率也较大。

实际上，过去多年来，房地产业在宏观经济中享有的“支柱地位”，正是由来于此。

2017年，楼市成交量创下历史新高，房价涨幅也一度达到阶段性高点。但由于基数较高，房地产业增加值增速仍然下降，当年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年，房地产业增加值增速降至5.6%，同年的GDP增速则是6.9%。

“房地产业对经济增长的贡献率正在下降。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从表面上看，这源于楼市调控政策的延续和深化，使得成交量趋于平稳、房价增长乏力。

但从大周期的角度来看，整个行业已经从供不应求过渡到供大于求阶段。虽然棚户区改造仍会对三四线楼市带来刺激，但市场爆发式增长的基础已不存在。且这种变化是不可逆转的。即使租赁、物管市场崛起，其对GDP的贡献率仍然不及交易市场。

严跃进同时指出，这种变化并不是坏事。房地产市场进入稳定发展期，使得其周期性波动不会传递到经济发展中，使得经济增长更为平稳。与此同时，经济增长对房地产业的依赖度下降，也会倒逼一些城市的经济转型。