2017年12月18日至20日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要围绕推动高质量发展，做好8项重点工作。其中第七项提出：要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。近日，中国经济时报记者就中央经济工作会议提出的加快建立新的住房制度等问题专访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松。

三因素决定房地产长效机制建立

中国经济时报：你如何看待中央经济工作会议提出的要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度问题？

邓郁松：“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”是我国房地产市场进入发展新阶段的必然选择。从国际比较看，发达经济体在住房短缺阶段，住房自有率很低，但随着住房的大规模建设和住房短缺问题的解决，住房自有率快速提高，并在户均住房达到1.0套左右时住房自有率开始达到相对稳定的状态。

目前，我国城镇户均住房已超过1.0套，总体判断已基本解决住房短缺问题，住房自有率也开始进入相对稳定阶段，面临的新矛盾是区域性、结构性矛盾突出和居住品质不高的问题。同时在经济结构调整过程中，人口更多地流向就业机会多的大城市，而大城市的房价普遍较高，租房是大多数新进入大城市人口的首要选择。

因此，随着经济发展阶段和住房市场发展阶段的变化，需要适时调整发展重点，引导包括房地产开发企业、规模化的租赁企业、各类机构投资者和个人住房拥有者在内的各类市场主体能够提供更多高品质、可负担的住房，完善租赁市场体系，提高租赁住房使用效率，真正形成多主体供应、多渠道保障和租购并举的新格局。同时，进一步完善相关法律法规，加强租赁合同的稳定性，合理界定房主与租户之间的权益关系，平等保护租赁利益相关方合法权益。

中国经济时报：你认为完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制应该抓住哪些关键点？

邓郁松：一是从理论上说清楚房地产市场波动的主要原因。房地产市场各界广为关注，各种设想和经验借鉴也非常多，但却往往忽视了从理论上去解释、说明房地产市场的各种变化以及政策调整对房地产市场的影响。研究建立房地产市场基础性制度和长效机制，需要把对房地产发展规律的研究放在更加重要的位置，真正理清房地产市场波动的根源。

二是厘清主要政策工具的作用机理，做好政策预评估。房地产市场是受政策影响较大的市场。金融、土地、住房保障、税收等政策的调整会对市场产生较大影响。因此，研究出台相关政策，需要厘清主要政策工具的作用机理，并做好相关政策出台前的预评估。

需要关注的是，政策调控通常发生在房地产市场出现异常波动时，评估调控政策能否取得预期效果需要考虑两方面因素：一个是调控政策是否准确把握了房地产市场出现异常波动的原因，政策是否对症下药？另一个是调控政策对市场影响的滞后期有多长，在多长时间内判断政策是否有效比较合适？因此，在预评估时，要根据政策的作用机理和房地产市场波动的原因，客观分析政策调整对房地产市场各方面的影响，在此基础上再出台具体的调控政策，以实现房地产市场的持续稳定运行。