三是准确把握发展阶段和市场形势，客观认识平稳健康的标准。在不同的发展阶段，房价涨幅、新建住房规模等市场运行指标会呈现不同的特征。因此，分析、判断和预测住房市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握住房市场发展阶段和经济发展阶段的特征，并将对各项指标的分析同住房市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。

只有准确把握了住房市场发展阶段和经济发展阶段，才可能在住房市场出现波动时，对市场调整的性质、趋势、持续时间和影响程度等作出更为准确的判断。

“金融、土地、调控”一个不能少

中国经济时报：关于完善促进房地产平稳健康发展的长效机制，你有哪些具体建议？

邓郁松：政策调整对房地产市场影响比较大，实现房地产市场平稳健康发展，要特别重视实行中性的住房金融政策、完善土地供应机制，处理好中央和地方在房地产调控中的关系。

一是实行中性的住房金融政策。自1998年以来，我国房地产金融政策的变化，特别是贷款利率和首付的调整也是造成房地产市场短期波动的最重要因素。

进一步完善房地产金融制度，建立起房地产金融宏观审慎管理体系。一方面可以考虑建立首付和贷款利率的反向调节机制。即在贷款利率下调时，适当上调首付比例；在贷款利率上调时，则适当下调首付比例。实行住房首付和贷款利率反向调整政策的目的是防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动，诱发系统性房地产风险。在利率调整时，首付比例反向调整幅度宜与利率变化对购房支付能力的影响程度相当。另一方面可以研究出台固定利率贷款产品，可借鉴德国住房储蓄银行的模式，将公积金贷款调整为固定利率贷款产品。

二是完善土地供应机制。房地产市场短期的供求失衡往往与土地供应量明显不足或明显过大直接相关，因此要重视完善土地供应机制，特别是重视根据当地房地产总体供求情况和阶段性的供求形势变化，合理确定土地供应规模。要防止土地供求失衡，把握供应节奏，既要防止出现短期内供地过多带来的供过于求、库存高企问题，也要避免热点城市严格限制土地供应量带来的土地价格高企、房价暴涨等问题，还要重视住宅、商业和办公用地供应的结构要合理。建立评价预警机制，实现对房地产供求情况的动态监测、科学研判，在此基础上提高市场调控的针对性和前瞻性。

三是理顺中央和地方在房地产市场管理和调控中的关系。从各国房地产政策的演变历程看，在住房处于严重短缺时期，各国的住房政策总体以中央政府主导为主。此后，随着经济社会发展形势的变化和住房短缺问题的解决，各国的住房政策决策体系开始更加强调地方政府的作用，地方政府在住房规划、土地使用、住房保障等方面发挥越来越重要的作用。

我国房地产市场发展阶段的变化和区域市场差异性的增强，也需要进一步理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理与调控中的关系。中央部门宜负责制定和执行全局性、战略性、引导性的房地产政策，并做好房地产金融政策的宏观审慎管理，而房地产供给调控与住房保障的具体措施宜遵循属地管理原则，由地方政府负责，给地方更大的自主权，制定更适应本地特点、更有针对性的政策，避免全国政策“一刀切”。