业界观点：

整体自持土地增多 长租市场有新玩法

合富研究院高级分析师梁燕明表示，在政府鼓励住房租赁的政策推动下，长租市场发展速度加快，而品牌企业布局长租市场，有利于长租市场的经营格局，朝着品牌化、规模化和专业化方向发展，相比起过去只是掌握分散房源、零散经营的房屋托管来说，目前品牌企业经营的长租业务显得更为规范。

对纯商业运作的包租公司来说，通过收集市场上已有的房源、转租赚取租金差价获利，这不但不会为市场带来房源的增量，反而有较大可能会拉动租金上升。这与长租公司的经营方式，有明显的区别。现时，土地出让市场上已出现自持型的租赁住房用地，这些项目建成后的房源投入长租市场，在一定程度上能增加了租房市场的供应，更好地满足市场日益增长的租房需求。而“租购同权”的提出，加强了对租房群体享受公共资源服务权利的保障，亦将有利于进一步释放租房市场的潜在需求。不过，在租赁政策的利好支持下，更需要政府的监管，以稳定租房市场的健康发展，特别是政府驱动型的长租公司，才可为市场带来增量和合理租金。

租赁住房的发展也催生更多的付款方式，近期有银行推出住房租赁贷款产品，面向有长租需求的人士，通过贷款获得资金，一次性向房东支付未来数年的租金。相比目前在广州租房市场上大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式，长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同，合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定，租金支出不会受到租金行情变动而波动，这在租金处于稳定上升通道的时期，长租的优势更加明显。但并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式，需根据租客个人对未来的发展规划和经济收入情况而选择合适的租赁方式。

中原地产项目部总经理黄韬表示，政府在对百分百自持土地上采取适度的优惠政策，从科学城自持土地可见，该楼面地价比周边土地地价要低一半左右。故此，对于一些长租持有的房企，由于土地成本相对低，他们可以在管理上下功夫，未来租赁回报率有可能高于目前散租市场的2~5%回报，而且对于这些公司来说，有可能可以公司股权整体转让的方式进行套现，同样可以规避自持的限制。

中原地产钟志明则认为，长租公寓与小业主持有的租赁房源，在客群上有所区别。如环市东有多个名校，家长客一般一租就五六年，而且都是一家子入住，所需的租赁空间并非长租小公寓的三四十平方米可以满足，所以目前家长客都是从中介处租赁房源。今年小学入学前的暑假，他们成交多个君汇世家的租赁房源，三房单位月租价格在一万多，电梯两房也要六七千。而在小户型上，本身这种房源就比较紧缺，长租公寓的出现正好可以缓解市场需求。环市东附近的嘉诚国际公寓是住宅性质的公寓，单间面积在37~40平方米，月租在3300~3500元，与素质高的长租公寓租金相若。