受房地产调控政策持续深入影响，楼市中的投机行为已得到明显抑制。与此同时，无论是商品房价格、商品房销售数据，还是房地产开工投资等情况，均出现了明显降温。进入11月后，三四线城市仍然继续加码楼市调控，其中推进租赁市场发展与限售是主流。

值得注意的是，从去年开始，随着住房租赁市场不断的利好政策出台，租赁市场迎来了前所未有的机遇期。在此风口下，房地产市场整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大变化。业内人士指出，未来我们的房地产市场可以说将演变成三轨制，即市场化商品住房、保障住房和租赁住房并存。而从未来的发展上看，租赁住房的比重会越来越高。

住房租赁市场迎发展机遇

第三方研究机构数据显示，从开发、交易到资管，目前房地产住宅服务市场的整体容量在5.3万亿元左右，其中租赁市场规模为1万亿元。随着房地产市场“转轨”，存量市场快速发展，租赁市场规模也将迅速扩大，据预测，2020年将达到1.6万亿元，2025年将达1.9万亿元，2030年租赁市场的规模将超过4万亿元……

高涨的市场预期从一定程度上来自于租赁政策的支持。在住房体系的顶层设计上，党的十九大报告明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

在国家层面，多部门联合出台了发展租赁市场的政策文件。在2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，2017年5月，为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为，住房城乡建设部又下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，公开征求意见。7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。

全国多个城市也密集出台培育租赁市场的政策，为“租购并举”政策落地提供了“土壤”。近期，全国有近20个城市陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川等地开展REITs（房地产投资信托基金）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

据了解，目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。不可否认的是，资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段，助其开拓融资渠道以及降低融资成本。

除了政策支持外，金融机构的介入也在一定程度上“助攻”长租公寓的发展。截至目前，已有建设银行、中国银行、中信银行等金融机构对外公布了住房租赁市场布局。

“银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而在租赁政策的鼓励下，如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁业务。”易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。

未来楼市将成三轨制

在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁市场的发展步伐有所加快。

易居研究院综研中心总经理崔霁表示，从党的十九大报告中可以看出，“房住不炒”的大方向不会改变。也就是说，去投资属性、回归居住属性是必然趋势。那么，如何落实呢？这就需要建立多主体供给、多渠道保障以及租购并举的住房制度，逐步建立房地产调控的长效机制。

在崔霁看来，当前的“四限政策”（限售、限价、限购、限贷）均属于短期调控，而综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产健康发展才是长效机制。事实上，房地产长效机制已经在来的“路上”，比如住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立分类调控的土地供应机制以及完善的市场化住房租赁制度等。

链家研究院院长杨现领认为，中国的住房租赁市场将迎来重大改变，并且在政策利好和市场蓬勃的大环境下，万亿元级的租赁市场会吸引更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

“中国发展住房租赁市场绝不是短期策略，而是长期战略。”崔霁也表示，过去我们的房地产市场虽说是双轨制，即市场化商品住房和保障住房，但从占比上看，保障房占整个住宅存量中的比重不到10%。党的十九大之后，房地产市场可以说将演变成三轨制，即市场化商品住房、保障住房和租赁住房并存。