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近期银行重启房地产压力测试 或收紧房企贷款
作者:tangyuan 更新时间:2017-11-16 15:42:47 点击数:
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记者从业内人士处获悉,目前有银行正在重启压力测试,部分开发商资金压力将加大。继今年初放慢审批进程后,国家发改委已开始批准更多房地产开发商在境外发行债券。

消息称近期银行重启房地产压力测试 或收紧房企贷款

年关将至,房企资金链或再承压。记者从业内人士处获悉,目前有银行正在重启压力测试,部分开发商资金压力将加大。

虽说年底银根收紧是金融机构每年的常规动作,但由于今年以来国内融资渠道始终从紧,再加上政策调控对销售回款的影响,房企资金压力叠加。在此境况下,海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。

房企再融资规模骤降

一家国有银行内部人士透露,近期银行重启房地产压力测试,或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款,以降低金融机构系统性风险。

“再次强调压力测试,一方面是年底银根紧缩的常规动作,另一方面也是受到调控政策的影响,今年以来对房企贷款一直是偏紧的。一般而言,每一次压力测试后,无论结果如何,银行都会在一定程度上缩减房地产开发贷款的额度。”该人士告诉记者。

事实上,目前银行在选择开发商时都有一份名单,按照规模排名比较靠前的开发商才有可能进入这个大名单。而一些靠高杠杆迅速扩张的房企,即便年销售规模居前,在目前市场形势下,仍会让金融机构有所顾虑。在年底信贷资源极为紧缺的情况下,金融机构进一步收紧对此类房企放贷不足为怪。

不仅是银行信贷,今年以来,房企国内融资渠道普遍收紧,上市房企再融资规模也呈下降趋势。上证资讯统计显示,截至11月15日,今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元,今年实施的定增募资规模为45.14亿元。而去年,提出预案和实施的定增募资规模分别是1120.56亿元和439.88亿元。相比之下,今年的数字同比分别下降了23.9%和89.7%。

其实,从去年开始,A股房企再融资的“口子”就已经开始收紧,去年发布预案的29个定增计划中,有24个已停止实施,显然与政策面息息相关。

“三床棉被”御寒

2017年房地产调控持续深化,从证券市场到银行间市场,房企融资渠道全面收紧。克而瑞房地产研究中心指出,今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

此前由于汇兑风险遇冷的海外融资,今年又成房企融资的重要手段。据克而瑞监测数据统计,截至9月底,已有108家上市房企在境外通过发债及银团贷款等方式融集了1868亿元,已超去年全年总额。

其中,发债是从境外融资的主要手段。截至9月底,108家房企境外发债金额总计约1556亿元。比如中国恒大,在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金,占今年融资总额的近一半。从企业境外发债成本来看,加权融资成本为6.6%,较2016年上升了1.2个百分点。

除了境外融资,资产证券化也是房企融资的通道。2017年1月至9月,多家企业完成发行资产证券化产品,发行金额达334.5亿元,同比大幅增长120%,也大大超过2016年全年总量。与往年相比,发行企业数量增加,且超过半数的项目单笔发行规模大于25亿元,其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿元规模的产品。

值得关注的是,由于房企拿地资金受政策所限,今年以来,与金融机构合作成立并购基金的模式备受青睐。这种合作模式主要由房企主导,寻找市场上有价值的项目进行并购开发,或对开发滞后的项目及公司进行盘活,再利用房企的品牌和营销优势,推动项目的开发和销售。金融机构承担资金筹措责任,并从中抽取一定的收益。如阳光城、福晟等纷纷成立并购基金,成为企业快速扩张的利器。

外媒称国家发改委开始批准房企在境外发行债券

英国金融时报援引两名知情人士消息称,继今年初放慢审批进程后,国家发改委已开始批准更多房地产开发商在境外发行债券。

据了解,此前因担心国内楼市再度过热,国家发改委等监管机构阻止了一部分发行交易。

香港一家中资银行的一位债务资本市场银行家对英国金融时报表示,国家发改委对开发商态度的转变很可能发生在上月底,也就是十九大闭幕之后。目前已有开发商排队申请进行多笔新的发债交易。

数据显示,10月份中国房地产开发商离岸债券发行量创2017年新低,仅为5.02亿美元,同比下降57%。

但自11月初以来,好几笔大型房地产开发商债券发行重返市场。

11月2日,万科地产香港将一笔10年期的10亿美元债券发行定价3.98%。在11月的前11天,价值29.7亿美元的中国开发商债券发行已在离岸市场定价,超过了去年11月全月的数字。

英国金融时报援引大华继显证券常驻上海的分析师Wendy Liu称,“这是个好消息,因为离岸市场一直是许多中国开发商再融资的最大来源。”

9月份,中国新建住房价格以17个月来最慢速度上涨。根据大华继显的数据,10月份住宅房地产交易额出现今年以来首次下降,同比降幅达1.7%。

除日本和澳大利亚外的亚洲美元债券市场的规模自2005年以来翻了两番多,2017年发行量创下历史新高。

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