在楼市限售队伍不断壮大之际，政策之风却不断吹向住房租赁市场。

近日，有消息称，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs（不动产信托基金）的相关政策法规。其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

此消息一出，意味着原来“雷声大雨点小”的公募REITs终于盼来了星星之火。

对于此番证监会的政策导向，分析人士指出，证监会此举与鼓励住房租赁市场发展密不可分，为了从金融方面鼓励住房租赁市场的发展，以促进形成住房租赁市场的长效机制。

万亿住房租赁市场，REITs规模战蓄势待发

实际上，监管层早已显现出对于住房租赁REITs的支持意图。

今年7月20日，住建部等九部委在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（即九部委“153号文”）中明确指出，选取12个城市试点，包括支持住房租赁企业发债及ABS进行融资，支持推动REITs。

此前，“租售同权”政策以及更早前的国办39号文（2016年5月颁布）也有支持住房租赁REITS的明确表态。

作为资产证券化的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今在鼓励住房租赁市场发展的同时，政策之风催使REITs在住房租赁市场生根发芽。

据中国房地产报记者了解，目前除了魔方公寓、链家自如、万科寓等国内几家长租公寓管理企业在积极推动REITs项目外，大中型券商如广发证券、长江证券等都在关注或准备介入住房租赁领域的REITs产品发行。

一位不愿署名的券商直言：“住房租赁市场潜力巨大，用万亿蓝海形容并不为过，这里面可操作的空间巨大，谁先在这市场上开展布局，谁就能受益无限。租赁市场的ABS、REITs我们都会尝试的，这是顺应政策而为之。”

一场关于住房租赁市场的REITs规模战似乎在蓄势待发。

2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。

8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。

这些积极的市场参与者除了紧贴政策导向而为之，更重要的是想抓住这巨大的商机。来自链家研究院的统计显示，2015年，中国租赁市场租金成交总额已经超过1万亿元。预计到2025年租金成交总额将突破3万亿元。

然而这看似一片万亿的蓝海，但长期以来却始终受限于融资渠道窄的困扰。目前租赁运营类、公寓类以及公租房等公寓运营商的融资渠道主要有四种：银行贷款、银行的表外业务、民间融资以及股票或者债券融资。

在业内人士看来，REITs有望成为住房租赁领域的重要融资渠道之一。基于租金收益和租赁物业本身而言，资产证券化都可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。

作为国内最早推动REITs发展的中国房地产开发集团理事长孟晓苏在博鳌（楼盘）房地产论坛上透露，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。现在REITs的启动已经进入了轨道，根据证监会有关负责同志的设想，在十九大前做好准备，在明年政府换届之后，再撸起袖子加油干，争取让REITs在中国早日落地。

蓝海中的REITs嗷嗷待哺