REITs到底是什么？关于REITs，有个形象的比喻就是房地产资产的IPO，即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化，成为有高流动性的REITs份额。它是一种近似固定收益类产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，然后跟商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报给投资者。简单的说，就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。

但由于我国目前缺乏针对REITs产品的法律法规，国内一直没有标准的REITs产品，但存在与标准REITs具有一定相似性的类REITs产品。

自2014年中信证券发行第一单类REITs产品“中信启航REITs”以来，类REITs产品呈现出不断增加的态势。

同花顺数据显示，近年来，国内类REITs产品无论是发行量还是发行规模逐渐递增。截至今年9月13日，类REITs产品2014年、2015年、2016年、2017年的发行量分别为2个、4个、9个、11个，发行规模分别为96.05亿元、130.85亿元、206.25亿元、284.64亿元。

分析人士指出，如果住房租赁REITs能够推行，也有望吸引更多开发商进入住房租赁市场。

以美国最大的出租公寓运营商EQR为例，截至2015年底，该公司已经在全美12个州拥有394处物业和哥伦比亚的11万套公寓。EQR通过收购和自建两种途径大量持有这些核心市场的优质物业，并剥离非核心资产。而EQR的重资产扩张能够顺利进行的最重要原因便是美国REITs的盛行。

一米好地COO陆诗冬接受采访时表示，以住房租赁产品为例，国内是以租金收益权作为基础资产，而国外多是通过自有物业的形式。我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给，重中之重是建立良好的税收和法治环境。

光华管理学院的报告指出，国内REITs 产品同时具备金融属性和不动产属性，大量项目涉及底层不动产产权的特性使得REITs产品在资产重组过程中涉及土地增值税、契税、企业所得税等大量税费成本，这无疑影响了REITs的最终收益。

某私募基金管理人认为，在现有政策框架下，REITs未来的较为可行模式是：“公募基金+资产支持证券计划”，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。如此一来，证券化房地产股权或债券，并能衔接上公募基金产品的形式，通过公募基金实现了对底层物业的控制。

伴随着住房租赁市场的崛起，REITs作为其完美搭档正渐行渐近。