楼市调控相关政策正向供需两端同时发力，长效机制有望加快建立，发展重点将会落实到“租售并举”上面。未来房价上涨预期已被有效控制，购房者将有更多选择。

楼市调控相关政策已开始从之前的需求端调控，向供需两端同时发力，特别是供给端政策不断出炉，长效机制有望加快建立。可以预见，未来房价上涨预期已被有效控制，购房者在这种环境下将会获得更多的选择余地。

调控出现新变化

随着北京推出“共有产权住房”构想，上海宣布在“十三五”期间建设70万套租赁住宅，楼市调控出现了新的变化。

近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），并与8月3日正式面向社会公开征求意见。

何谓“共有产权住房”？简单说就是购房人与政府共同享有住房产权。根据《办法》给出的说法，即购房者可以和政府“合伙买房”，购房者和政府各持有住宅相应产权比例，但使用权全部由购房者享有。这种构想的好处在于，购房者可以通过较少的资金，获得百分之百使用权的同时，也能获得一定比例的产权。而将来出售该住宅的时候，可以按照产权份额分析房产增值收益。

北京提出“共有产权住房”构想，说明北京在对于住宅市场结构性调整下了很大的决心的同时，也在调控方式上有了创新。类似的情形在上海也已发生。备受关注的《张江科学城建设规划》经征求公众意见后，已由上海市政府正式批复。根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920万平方米；值得注意的是，其中890万平方米用于租赁住宅。

其实，张江科学城内部住宅供应形式发生巨变，只是上海调整住宅供应结构中的一个组成部分。根据《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间，上海市住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，其中商品住房用地稳中有升，租赁住房用地大幅增加，保障性住房用地确保供应。城镇住房供应总量也将显著增加，预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

此外，包括广州、无锡等城市推出的调控措施，也体现出了调控思路的变化。如广州拟推出“租购同权”，即在某种程度上提高租房者的权利，诸如子女就读等方面与购房者享有相同权利。此外，无锡提出租房可落户，租房“赋权”时代离我们越来越近。

长效机制是核心

与此前数轮调控相比，这一轮调控发生了显著的变化，而这些变化，皆围绕建立楼市长效机制而展开。

今年以来，国家多次提到建立楼市长效机制。4月25 日，中共中央政治局召开会议提到，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。7月24 日，中共中央政治局召开会议再次提到，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

从近期各地出台政策导向来看，正在向以扩大供应、疏解需求为核心转变，以实现房地产市场供需平衡，楼市调控长效机制已初现雏形。包括前文中提到的北京推出“共有产权住房”，以及努力培育住宅租赁市场、扩大租赁住宅供应，甚至推出“租购同权”实现公共服务权益均等化等等，都将会在不久的未来逐一实施，在改变楼市供应格局的同时，使得楼市逐渐回归居住属性。

而这其中，不少政策将会对未来楼市产生深刻影响。以北京“共有产权住房”为例，这项政策的推出，将对未来产生深刻的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策实施之后，将对北京住房结构形成根本性的影响。他进一步解释说，对于“共有产权住房”来说，最显著的特点就是产权的让渡不是一次性的，而是逐渐让渡的方式。基于类似的产权让渡模式，地价和房价的构成也会有显著不同。购房者前期因为只是取得部分产权，所以在购房方面所需耗费的资金金额也相对会比较低，但并未影响到他们的使用权利，所以相当于变相降低购房成本。而随着后续购房能力提高，可以继续从政府手中回购相应的产权。此类操作有很好的制度创新，当然关键要在细节上做好。

严跃进预计，“共有产权住房”的提出，对于后续全国房地产市场的发展具有积极启发示范作用。从类似住房的探索来看，也会使得相应的土地供应结构有所转变。“可以肯定的是，将有效对冲房价上涨预期。”他说。

“租售并举”成为重点

随着房地产长效机制的建立，接下来发展重点将会落实到“租售并举”上面，当然楼市调控力度不会放松。

国家对住宅租赁市场的重视程度，已经提升至一个新的高度。上海楼市专家李战军指出，住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，津、京、广、杭等多城市均推出“竞自持”地块，上海力推租赁住房用地，广州首提“租购同权”，这一切都表明市场正在从过去的“重售轻租”转向“租售并举”。他预计，下半年住房租赁条例正式出台，将会有更多地方政府细化条例，发展租赁市场。

而对于未来楼市调控政策的变化，业内人士认为在现有政策的基础上进行微调。从目前出台的调控政策来看，包括限购、限贷等“五限”措施，同时政策调控已经延伸至销售、融资、开发等各个层面，已完成了全覆盖。所以接下来出台更为严厉的政策可能性不是很大，将会转而注重政策的灵活性和稳定性结合，避免用力过猛。当然，未来调控会更加注重引导需求预期，着眼未来。少数房价增长较快的城市将会加大政策执行力度，那些仍然以去库存为主的地区难有限制性措施出台。

在这样的政策背景下，未来楼市将会维持“窄幅震荡”格局，即无论房价上涨或者下跌，幅度都不会大，下半年房价走势总体保持平稳。因此符合条件的购房者，能够在这种环境下具有更多挑选余地。