中国楼市泡沫有多大?经济灰犀牛是什么意思?灰犀牛还会不会来?8月3日，易居研究院发布的一份报告提出一个爆炸性的观点。报告指出，中国整体房地产泡沫只有30%。

具体情况是这样的。8月3日，易居研究院发布《关于房地产泡沫的量化分析》的报告。该报告指出，综合考量之后，我们认为全国整体房地产泡沫显著低于日本1990年前后的水平，估计只有30%左右。

由此引发一个疑问：全国整体房地产泡沫只有30%?这是楼市泡沫的真相吗?灰犀牛还会来吗?

防范一线城市“灰犀牛”狂奔

华尔街见闻仔细查阅该报告，发现以下观点值得注意：

1、我国一线城市房价收入比偏离度为73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度，一线城市房价的过快上涨值得警惕。

2、我国一线城市及周边(即四大都市圈，也可代表中国都市圈)房地产泡沫化程度，相当于日本都市圈房地产泡沫高峰期的70%。但全国总体的房地产泡沫程度要显著低于日本1990年前后的水平，约为30%左右。

3、当前我国房地产市场尽管在部分地区确实存在过热现象，但适当采取有效的措施并不会重蹈日本的覆辙。

4、2016年北上广深房价经历了一次暴涨，房价收入比均值达到22.6，而房价较为合理的2007-2014年间房价收入比均值约为13.0，房价收入比偏离度达到73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度，一线城市房价的过快上涨值得警惕。

5、未来一两年，我们也应防范部分城市房价大跌的风险，也即要防范“灰犀牛”狂奔，让大都市圈的房地产泡沫慢慢收缩，最终回归理性。

报告还显示，2016年我国地价增幅较上年同比增长24.1%，GDP增速为6.7%，地价增速与GDP增速的比值达到3.6，而在地价较为合理的2005-2013年间，该比值约为1.6。

从绝对值来看，我国地价增速/GDP增速已高于泡沫时期日本的3.15，全国地价确实存在着偏热。但我国地价增速/GDP增速的偏离度为125%，仍然略低于日本房地产泡沫期133.3%的水平。

需要注意的是，易居研究院一针见血指出，中国一线城市的房地产泡沫已经过热，未来要防范“灰犀牛”狂奔。

此前于8月2日，易居房地产研究院发布《7月份住宅成交报告》。报告显示，7月份50城新建商品住宅成交面积环比减少7%。从数据来看，连续4个月环比下跌，连续5个月同比下跌，一二三线城市均不同程度降温。报告认为，严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响，预计8月份市场交易继续趋弱。

瑞银：本轮调整比2014年温和

事实上，关于中国房地产泡沫的争论日渐白热化，比较有代表性的有瑞银证券等研究机构的报告。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛在报告中表示，房贷占存量银行贷款的18.4%、占非金融部门信贷规模的9.5%。

华尔街见闻查阅瑞银证券的上述报告，该报告同样提出几个核心观点：