她下令龙湖要吃到两个东西，第一个是时间，但风口是抓不住的，应该做好准备等风来；第二个是空间，从小空间价值吃到大空间价值。

龙湖内部在这几年搭建城市地图和客户研究体系，就是围绕着这两项命令开展。

“通过一张张反对票，让龙湖抓住市场机会，”2015年龙湖业绩发布之后，被称为龙湖“最强大脑”的客研部浮出水面。这个部门的口号是“把户型设计还给客户”，并自始至终专注一件事—模拟购房者，专心投反对票。

对城市地图与客群的切片式研究，龙湖在拿地之前就能明确将来房子卖给谁，这基本主导了龙湖的择址、产品研发等一系列战略。

在这轮主流房企的大比拼中，每家都手握一个“杀手级”产品系。万科翡翠系、融创壹号院系等，都加入精准的客户研究，希望“最好的产品卖出最快的速度和最佳的价格”能成为标准动作。

龙湖对应的，是原著系。今年上半年，北京西宸原著拿下龙湖内部的销售之冠，个人购买单套金额最高达5900万元。西宸原著、长城原著、双珑原著等项目为龙湖上半年业绩贡献匪浅，而下半年要出场的重头戏是景粼原著等。

龙湖副总裁、北京龙湖总经理宋海林，前不久为景粼原著站台。他对时代周报记者说，这是龙湖在北京做的第4个原著产品，与双珑原著同处孙河板块，打破了龙湖以往在一个板块只做一个原著的惯例。

利用新一代中高端产品，创造一部分高利润市场，龙湖也开始步入一条新“微笑曲线”。2011-2015年，龙湖核心净利润分别为45亿元、54亿元、62亿元、66.1亿元、69.5亿元，年复合增长率11.5%。去年，龙湖归属于股东的净利润89.9亿元，赚钱能力相当于11个绿城。

这背后，吴亚军对土地成本的控制和低成本融资术是为关键。截至2015年底，龙湖土储总建筑面积3486万平方米，权益面积3054万平方米。总土储平均单价3165元／平方米，仅占当期销售均价24.7%。

慢下来的龙湖，看上去更安全了。截至2015年底，龙湖综合融资成本创历史新低至5.74%，净负债率降至54.6%，在手现金181.6亿元。

龙湖首席财务官赵轶称，龙湖保持长跑姿态，债务结构到了历史最好状态，且已把今年、明年和2018年上半年到期的外币债务提前还款。

蓄水池和压舱石

行业下半场，对谁都有压力，吴亚军为龙湖未来增长留了一张船票。

7月初，北京大兴龙湖时代天街开业，这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是龙湖在北京的第二个天街项目，也是龙湖持有的第18座开业商场。

把鸡蛋放到不同篮子里，对冲风险，这是龙湖商业地产的初始逻辑。2011年末，吴亚军最终把商业地产作为龙湖的战略目标：未来每年销售回款的10%将用于商业物业投资。

接到任务后，“新官”CEO邵明晓非常认真地把凯德置地的人看了一遍。现任龙湖商业地产总经理李楠，前一份工作抬头就是凯德商用华中区域总经理。

一旦度过相对艰险的“养商期”，龙湖对商业地产的要求将不再保守，其中天街的沉淀，更是被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。

“龙湖今年还将开业两个天街，一个在重庆，一个在上海虹桥，到年底，天街数量将到20个，总体量近200万平方米。”李楠向时代周报记者透露，龙湖今年商业物业租金目标是20亿元，到2020年要达到50亿元。