2.3、需求分布：政策利好东部地区、热点城市改善需求释放

　　不同城市人口增长影响需求总量。此前分析中，我们得出结论，三四线中小城市二孩生育意愿和生育率将高于一二线重点城市。不同城市人口增长速度也将影响相关房地产市场需求。从需求总量变化来看，未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大，其需求总量也将更为突出。从这点来点，对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。

　　不同城市销售主力户型影响需求增长。我们同时认为不同城市当前主力户型也将对未来需求产生影响。此前我们已经分析，认为随着二孩家庭数量增加，部分家庭将考虑大户型产品，短期内三室将成为主力户型，而四室及以上将成为改善性需求集中区域。未来部分二室户型的家庭在生育二孩后或将考虑换房。当前各城市主力户型有明显区别，从2014-2015年成交数据来看，多数城市二室户型占比主要在40%左右，其中北京、武汉、东莞及北京周边香河占比已超过40%，未来这些城市生育二孩家庭换房量相对较高；而南昌、西安占比相对较低，特别是南昌，近年三室户型占比近2/3，未来新增人口对其库存去化帮助将相对弱化。

　　我们可以看出受不同区域不同城市主力户型不同。一般而言，一二线重点城市主力户型以二室、三室为主，三四线城市中三室、四室大户型相对较多，对于当前库存量较高的三四线城市而言，由于市场主流户型较大，已能满足二孩家庭需求，其对库存去化影响较小；东部较发达地区吸纳外来人口数较多，二室、三室占比较高，而中西部地区人口流出相对明显，大户型占比较高，因而在全面放开二孩政策影响下，东部地区、热点城市向三室、四室转变需求将更为明显。我们认为，二孩政策将更为利好重点城市及东部城市群，未来这区域换房率将有所增加，大户型更为主流。而受未来长江经济带、长江中游城市群和成渝城市群的发展带动和就近城镇化影响，这些地区城镇吸纳人口速度将加快，二孩政策也将同步带动当地中等户型的销售。

　　2.4、需求配套：更为关注少儿服务及配套，学区房价位再上扬

　　以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加提高。随着家庭人口数的增加，购房者对于社区配套将更为关注。由于新生儿需求而置换或购买的大户型产品，在考虑交通、商业等传统因素同时，家政、亲子、儿童医疗、妇幼保健等配套将成为重点考量因素，社区环境和服务对儿童的亲和度将成为产品的重要卖点。对于企业而言，在地产白银时代，由传统的城市开发商向运营商、服务商转变，也应更关注社区服务。未来随着二孩全面放开和新增人口的增加，房地产企业在开发相关项目时，后期服务中应有意识地向少儿服务及配套倾斜。

　　学区房成为热点，未来价格将在追捧中上涨。二孩政策放开带来的生育小高峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源进一步紧张。特别是优质中小学校，作为相对稀缺的教育资源，其周边学区房将受到新一轮的追捧，这将促使学区房新房和二手房同步活跃。从去年放开单独二孩数据来看，根据卫计委数据显示，到2015年9月底全国有176万对单独夫妻提出再生育申请，但申请数最高的为2014年七八月份，每月申请量达到15万对左右。以北京海淀区为例，我们对新房和二手房成交做简单分析，从数值上看，2014年6月以来北京二手房成交不断增长，6-7月同比超过上年同期；而新房成交也自8月起呈现攀升趋势。二孩生育或也是推高海淀区成交量的因素之一。

　　学区房受追捧，在短期内房价将持续上涨，部分优质学校周边价格上涨或更为迅猛。对于开发商而言，在小区内或周边引进优质教育资源，将成为吸引消费者特别是二孩家庭购房的重要因素。

　　3、小结

　　人口尤其是城镇人口的快速增长，为我国此前十数年房地产市场迅速发展提供了良好的基础。随着我国第三次出生高峰人群购房需求的逐渐释放，城镇人口增速亦有所放缓，人口对房地产业的直接推动作用将有所减弱。而此次五中全会提出全面放开二孩政策，将对未来人口增量和人口结构产生重大影响，直接关系未来房地产业发展变化。

　　从人口总量来看，随着二孩政策实施，伴随人口总量的增长，住房需求也将持续增加。同时，人口年龄结构变化推动房地产市场户型结构需求转变，短期内，三室、四室为主的中等户型、大户型住宅将成为首置或首改的主力，五室及以上户型占比也将增加，而长期来看，到2035年二室为主的小户型也将占据一定份额。而区域也将影响人口增量和结构分布，二孩政策短期内将更为推动重点城市及东部城市群中大户型的库存去化，活跃当地市场。

　　与此前十年新增城镇人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临需求将更多元化、更具特色，特别是以学区房为代表的优质配套住房将更受二孩家庭的青睐，成为短期内需求追逐焦点。而预测未来市场主体需求类型，把握主体需求相关配套及服务，也将是企业在下一个十年发展中的重要关键。