地域差异：从不同区域来看，东部地区受政策影响较大。从不同城市来看，受高住房及抚养成本压力，一线及部分二线城市育龄妇女再生育意愿不及三四线城市。六普数据显示，北京、上海、天津15-64岁妇女平均活产子女数均在1个以下，贵州、广西等中西部省份活产子女数较高，其中贵州达到1.86。从各地区15-49岁育龄妇女人数占地区总人数比重来看，北京占比最高，贵州占比最低。可见北京、上海等一线及天津等部分二线城市生育意愿相对较低，但这些城市育龄妇女中大多数仅有一个孩子，在政策受益范围内。而中西部地区育龄妇女人数比重偏低而活产子女数较高，这些地区生育意愿相对较高，但育有二孩及以上的妇女人数占据较大比例，政策受益群体规模占比相对较低。

　　随着二孩政策的放开，不同区域受政策影响程度除生育意愿这一因素外，符合政策条件育龄妇女人口规模也是一个重要因素。东部地区因政策受益群体规模占当地育龄妇女人口总规模比重较高，受政策影响程度较大，未来人口增长将快于中西部地区。从同一区域来看，不同城市因育龄妇女中再生育意愿不同，未来人口变化也将呈现明显差异，一线及部分二线城市再生育意愿将不及三四线城市，在住房成本及抚养成本相对较低的城市，生育意愿较高，未来人口将呈现较快增长。

　　1.4、人口群体生育意愿变化：不同职业群体生育意愿将呈现明显差异

　　经济及时间成本也是影响生育意愿的重要因素。生育二胎所带来的压力不仅包括经济压力，还体现在机会成本、时间成本等方面的压力。因此收入水平以及工作压力也是影响生育意愿的重要因素。在同等条件下，经济压力越小，生育意愿越高；工作压力越小、时间越充裕，生育意愿越高。六普数据显示，不同职业15-64岁妇女中，农、林、牧、渔、水利业生产人员多为农村人口，在抚养成本方面相对较低，且时间较为充裕，有2个及以上子女的妇女人数占总人数的比重较高。在活产1个子女的妇女人数占比相差不大的国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人群体、专业技术人员群体、办事人员和有关人员群体三类群体中，国家机关这一群体生二胎及以上的妇女人数占比要高于办事人员、专业技术人员。

　　当前因一部分群体因再抚养一个孩子的经济成本较高“生不起”，或者工作压力较大“不敢生”，导致不同职位群体生育意愿产生较大差异。不考虑农业等以农村人口为主的职位，城镇中像类似国企、事业单位这种职位群体中，部分育龄妇女因再抚养一个孩子的经济成本及时间成本相对较低，再生育意愿相对高于其他职位群体，未来这部分人群再生育可能性较大。

　　有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房

　　2、放开二孩政策对房地产市场影响：住房需求增长、产品结构及热点区域变化、配套要求提高，房企白银十年迎来新机遇，提出新挑战

　　2.1、需求总量：二孩政策助力白银时代房地产需求总量增长

　　二孩政策全面实施推动房地产（专题阅读）需求总量增长。二孩政策的全面实施在短期内推动人口生育高峰，根据预测，累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口将增加约1500-2000万人，按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算，未来五年将增加城镇住房面积约4.9-6.6亿平方米。而此后人口生育率将有所减弱，出生人口数有所回落，仍将较政策实施之前增长，将带来住房面积的增加。未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩放开影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

　　另外我们要看到，一般而言，由于当前多数城市已放开限购，短期内房屋需求或将以持有一套房再直接购买大户型产品或先买后卖的置换形式出现，因而需求量增长或将超出上述预期。

　　2.2、需求结构：短期大户型产品跃居主流，长期小户型仍将增长

　　短期内人口增长影响户型变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。随着二孩政策的实施和短期出生育的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。随之更大户型的改善性需求也将有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或选择儿童房等，则首改将向四到五室发展。总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大户型需求将同步增长。目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为便宜。

　　而从统计局数据来看，对于90-144平方米的改善性需求，投资方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等户型住宅投资额为34374亿元，较上年增加18.3%，远超过住宅9.2%的增幅，占住宅总投资额比重为53.4%，较上年扩大4个百分点。但从销售数据来看，2014年90-144平方米住宅销售面积60334平方米，下降7.4%，虽降幅较其它两种户型最小，但从占比来看较上年变化不大。未来受二孩政策影响，中等户型销售和投资占比将继续扩大，144平方米以上大户型占比也将有所增加，而90平方米小户型规模将有缩减。

　　长期来看，十五到二十年后，随着适婚人口的增长，以二室户型为主的刚需将有增加。从我国城镇居民家庭户均人口变化趋势来看，随着城镇家庭户规模的不断扩大，户均人口呈现下降趋势。尽管20-30岁左右城镇居民家庭首次置业，以二室为主、90平方米以下小户型的住房仍将占据一定比重。至2035年，放开二孩政策增加的新生人口逐渐进入婚育阶段，成为适龄首置需求群体，延缓20-34岁城镇人口规模减小的步伐，甚至在城镇化进程作用下，出现一定反弹。这也意味未来小户型需求下降速度将被延缓甚至有反弹趋势，但总体来看，随着全面放开二胎政策明显促进中等户型住宅成交量增长以及中年群体需求的扩大，小户型需求已逐渐退出市场主导地位。