逾35亿大单抢筹地产股三维度剖析投资机会(附股)

编者按：昨日，沉寂多时的房地产股出现逆市上涨，中天城投和中航地产均冲至涨停。截至收盘，房地产板块涨幅达1.64%，合计大单资金净流入达35.8亿元，成为市场调整过程中最热门的一个群体。分析人士认为，房地产股之所以能够在周三迎来上涨，主要是因为高层密集关注房地产行业去库存，市场预期未来很有可能会出台一些利好于房地产行业的政策。另外，从估值的角度考虑，很多优质的房地产股估值都已经处于一个较低的水平，具备较高的安全边际。《证券日报》研究中心特从政策、估值和资金等三个角度，对房地产行业及其龙头股进行分析，供投资者参考。

基本面篇行业迎来温和复苏

近期，房地产市场政策暖风频吹，11月10日，在中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出，要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展；紧接着在11日的国务院常务会议上，国务院总理李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。

据《证券日报》记者了解到，2014年我国的城镇化率为54.77%,但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%,按全国人口数量计算,这则意味着有2亿人可能需要城市房屋，这将一定程度上刺激部分购房需求。

值得一提的是，十八届五中全会放开了“全面二孩”政策，市场人士普遍认为，短期来看，全面二孩政策对房地产市场利好影响，但长期来看，房地产受益无疑。从去年11月份货币政策进入宽松周期后，六次降息大大刺激了部分刚需购房需求。

正是在上述多重利好持续发酵下，尽管10月份房地产销售价格及面积增速放缓，但量价齐升现象仍是主要特征，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.07%，涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比分别上涨1.22%、0.14%和-0.12%，均较上月回落。同比来看，一线城市同比大涨17.1%，带动作用明显。在成交方面，前10个月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%，增速分别回落0.3个百分点和1个百分点。

对此，信达证券表示，国家高层对“去库存”的定调指明了未来房地产政策或将继续宽松可运用的政策储备包括：信贷政策继续宽松，不排除进一步降准降息，房地产首付比例进一步下调；调整普通住宅界定标准，降低税费；推进户籍制度改革，购房门槛进一步减低；加大棚户区改造力度等，维持行业“看好”评级。

估值篇 11只个股近三年业绩增长均超10%

据《证券日报》市场研究中心统计，截至昨日，共有26只房地产股发布了2015年年报业绩预告，其中预喜9家公司，占比34.62%，具体来看，预增4家公司、预减6家公司、续亏2家公司、扭亏3家公司、首亏4家公司、略增2家公司、略减3家公司，2家公司不确定。从预计净利润同比增幅来看，世荣兆业、荣丰控股、滨江集团、世联行等公司今年业绩将出现不同程度增长，分别为：342.16%、143.40%、50.00%和30.00%。

另外，从业绩的可持续性来看，有11只个股2012年、2013年、2014年连续三年净利润同比增速均在10%以上，分别为：财信发展、泛海控股、阳光城、荣盛发展、世联行、华夏幸福、保利地产、外高桥、天健集团、世茂股份和云南城投；在年报行情正悄然升温的背景下，上述绩优股值得关注。

值得一提的是，在当前市场宽幅震荡格局下，一些具有估值优势的个股，更具安全边际，估值提升空间也较高。据统计，有13只个股最新动态市盈率在16倍以下，分别为：保利地产(8.26倍)、金融街(8.64倍)、万科A(10.04倍)、世茂股份(10.49倍)、城投控股(12.20倍)、荣盛发展(12.96倍)、格力地产(13.05倍)、金地集团(13.97倍)、首开股份(14.23倍)、华侨城A(14.34倍)、南京高科(14.77倍)、福星股份(15.45倍)和信达地产(15.69倍)。

投资策略上，安信证券表示，科创板可能推出以及IPO重启将利好园区创投类公司，板块的投资机会主要关注以下四条主线：首先，园区创投：高新发展、张江高科、中江地产、南京高科；第二，跨界转型：万方发展、世联行、三六五网；第三，国企改革：嘉宝集团、中房地产、云南城投；第四，低估值蓝筹：万科A、保利地产、华夏幸福、招商地产。

市场篇逾25亿元资金抢筹6只个股

昨日房地产板块集体异动，整体涨幅为1.64%，在28个申万一级行业中涨幅居首。个股方面，中天城投(9.99%)、中航地产(9.97%)、阳光城(9.52%)、实达集团(8.52%)、皇庭国际(7.04%)、荣安地产(6.67%)、中南建设(6.44%)、保利地产(6.26%)、绿地控股(5.57%)、格力地产(5.50%)和世联行(5.29%)等个股涨幅均在5%以上。

资金流向方面，据《证券日报》市场研究中心统计显示，在125只上市交易的房地产股中，有40只个股近5个交易日呈现大单资金净流入状态，共计流入39.82亿元。具体来看，中天城投(7.08亿元)、保利地产(6.64亿元)、万科A(4.65亿元)、华丽家族(3.29亿元)、阳光城(2.31亿元)和华夏幸福(1.92亿元)等6只个股期间大单资金净流入均超亿元，合计吸金25.90亿元。

值得一提的是，中天城投近5个交易日大单资金净流入居首，而昨日大单资金净流入也达6.97亿元。在资金的热捧下，昨日中天城投放量涨停，最新收盘价为12.00元。

对于该股，东方证券表示，公司大金融布局继续加码保险业务。继拟发起设立华宇再保险后，公司在保险领域再进一步，拟发起设百安互联网保险公司。百安互联网保险注册资本10亿元，其中公司全资子公司贵阳金控出资1.8亿元，占比18%。发展互联网保险顺应行业发展方向，同时与公司已有金融布局形成协同，维持“买入”评级。

保利地产:稳定增长谋转型,集团增持显信心

保利地产 600048

研究机构：安信证券分析师：陈天诚撰写日期：2015-11-04

事件:公司公布三季度报,前三季度累计实现营收634.00亿元,同比增长21.42%,实现净利润64.70亿元,同比上升6.42%,基本每股收益0.60元,同比上升5.26%,基本符合预期。

营收增速放缓,少数股东损益占比大幅度增长:1)单季营收增速放缓、归属于母公司股东的净利润出现负增长。第三季度实现营业收入210.55亿元,同比增长15.59%,其中第1、2季度分别增长17.25%、44.10%;实现净利润15.20亿,同比减少32.66%,而一、二季度分别增长58.63%、21.60%;2)三季度毛利率同比下降,四季度依旧承压:三季度销售毛利率从2014年三季度的33.35%下降至32.65%。另外,从历史数据可以看出,通常第四季度销售毛利率全年最低,且由于公司年初至今的销售单价并未出现明显上升,预计第四季度销售毛利率将持续较低的水平。3)少数股东损益占比大幅提升,ROE处于较低位置。

与去年同期相比,少数股东损益占比从8.14%大幅上升至29.47%,主要是因为公司合作拿地项目比例增加。与往年同期相比,ROE也处于较低位置。

合作开发意愿增强,新开工面积同比减少:1)拿地优化区域布局,合作开发意愿增强:公司9月份新增土地项目八个,基本均为一二线城市。尽管有六个项目权益比例达到100%,但是除了广州地块,其余均拟引入合作方共同开发。2)项目开发节奏谨慎:前三季度新开工面积1069万平方米,竣工面积724万平方米,在建面积4681万平方米,分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。

证金公司成第二大股东,实际控制人计划增持:1)证金系持股超12%。三季报显示,证金公司持股占2.99%,成为第二大股东,中央汇金占比1.67%,成为第五大股东,10只中证金融资产管理计划均合计持股比例7.7%。证金系合计持股比例达到12.36%。2)保利集团计划增持不超过2%。保利集团计划自2015年8月27日起的6个月内通过上海证券交易所增持比例不超总股份2%的股票,且在此期间不减持。

投资建议:公司业绩保持稳定增长,虽然增速有所放缓,但公司通过优化区域布局,控制开发节奏等措施维持公司平稳发展,此外公司也积极在社区O2O等领域进行布局转型,我们预计公司2015-17年收入分别达到1266、1458、1675亿元,同比分别增长16.1%、15.1%和14.9%,预计EPS为1.32、1.52和1.66,当前股价对应PE为6.4X、5.6X和5.1X,估值明显低估,维持买入-A评级。

风险提示:地产市场持续下行

荣盛发展:业绩有所恢复、转型有望提速

荣盛发展 002146

研究机构：银河证券分析师：胡华如撰写日期：2015-10-27

核心观点:

三季度业绩相对有所恢复:10月24日公司公布2015年三季报,报告期内实现营业收入57.67亿元,同比增长18.10%,实现归属于上市公司股东的净利润6.37亿元,同比减少5.99%。三季度结算规模的增加使得年度累计同比增速下滑幅度趋缓。今年Q1-3公司累计实现营业总收入149.19亿元,同比下滑0.90%,而半年报这一数字为下滑10.02%,实现归属于上市公司股东净利润16.75亿元,同比下滑18.63%,而半年报这一数字为下滑24.84%。

参股河北银行,稳步转型金融:公司2015年9月21日公告,拟以人民币2.95元/股的价格认购河北银行增资扩股发行的股票133,369,301股,约占其增资后总股本的2.67%。认购价款合计为人民币3.93亿元。此次认购是公司转型金融业的有益尝试,将进一步优化公司的对外投资结构,一定程度上改善公司的产业结构和收入结构,开辟公司新的利润增长点,树立良好的银企合作关系,为实现产业资本和金融资本的融合创造条件。

持有现金大幅增长、流动性显著优化:第三季度公司先后成功公开发行2015年公司债券(第一、二期),非公开发行2015年公司债券(第一期),总计79亿元人民币。截至报告期末,公司货币资金余额91.20亿元,比年初数58.87亿元增长54.92%,资产负债率为82.54%,净负债率为179.12%。债券顺利发行在控制融资成本的同时大幅提高流动性,提高资金使用的灵活性。

持续聚焦京津冀,尝试新型开发模式:公司2015年9月21日签订了《河北省永清台湾工业新城整体合作开发项目股权收购合同》,拟以自有资金26,266万元收购河北光彩投资有限公司98.5%的股权,取得永清台湾工业新城区域内37.8平方公里“土地一级开发项目”等权益。签订上述合同,是公司聚焦京津冀战略的一个重要成果,也是公司在传统的项目开发模式之外的一种新的业务模式。

维持推荐评级:从布局高铁沿线三四线城市战略调整到京津冀区域,从地产开发到新领域的产业和模式,在行业增速趋缓的大背景下公司积极应对。而顺利发行公司债给公司带来充足流动性,也为公司开展新业务奠定基础;公司依旧有基本支撑的转型标的,受益京津冀概念和行业政策宽松,考虑到三季度地产业务的表现,我们维持公司15年盈利预测不变,而持有现金的大幅增长,公司转型有望提速,我们维持推荐评级。

风险提示:京津冀一体化进程缓慢、跨行业转型低于预期。

外高桥:国资改革重大迈步,铸造中国经典案例!

外高桥 600648

研究机构：海通证券分析师：谢盐,涂力磊撰写日期：2015-08-17

投资要点:

做虚集团、做强上市公司。本次相关措施是在浦东新区国资国企改革方案总体部署前提下的重大落实,在人事结构调整和资产管理模式上的重大突破将为后期建立更现代化企业管理制度打下伏笔,有望成为后期上海国资改革经典案例之一。

资产整合和托管,最大程度发挥上市公司平台效应。该议案将原有集团资产全部收购(汽车交易市场、自贸区国际文化投资、高桥物流中心)或托管(涉及土地、金融、文化产业等多方向企业,净资产规模近135亿)至上市公司,解决同业竞争问题,同时增强上市公司实力。公司受托管理控股股东的非上市股权资产,有利于形成与上市资产的有效互动和整合;有利于发挥集团整体平台效应与优势。此外,这也将有助于形成公司的潜在利润增长点。

集团领导全部下沉上市公司,统一力量和各层级利益。根据上市公司公告,外高桥股份董事会同意聘任刘宏、李云章、陆基、姚忠、李伟担任公司副总经理。资料显示,以上人员均为公司集团公司领导。议案将原有集团领导直接纳入上市公司,上市公司原有领导另有任用。我们认为本次调整之后所有集团公司领导均将在上市公司任职。除减少审批层级外,有利各层次员工利益统一至上市公司层级,将为未来构建更清晰权责制度、激励制度、市值考核制度打通道路。

变更募投项目,加速资金使用效率。公司拟变更部分募集资金投资项目。本次募集资金项目变更共涉及9个项目,我们认为,本次募集资金投资项目变更是顺应自贸区功能发展和客户培育的需要。假定所涉及物业建设项目内部收益率将由10.10%变为9.97%,静态投资回收期由7.58年变为7.74年。总体上项目经济效益良好,变化不大。同时,本次募集资金投资项目变更将减少优质物业出售,长期收益将得到提高。

投资建议:在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至8月13日,公司收盘于30.3元,对应2015、2016年PE分别为40.8倍和33.3倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015年平均PE约60倍,我们以2015年65倍的PE,即48.1元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。

风险提示:行业面基本面复苏不达预期。

中航地产:剥离非核心业务,存被整合可能

中航地产 000043

研究机构：中投证券分析师：李少明,张岩撰写日期：2015-03-23

公司公布2014年年报,实现营业收入62亿元(+0%),净利润4.9亿元(+5%),EPS0.73元,扣非后净利润1.0亿元(-67%);ROE14.56%,同比减少0.48个百分点;拟每10股派发现金红利1元(含税)。

投资要点:

业绩符合我们预期,主营收入低于预期,非经常性损益贡献较多业绩。EPS0.73元,不我们预测的0.74元基本一致。营收62亿元,低于年初计划的78亿元,主要由于受三四线市场低迷的影响,房地产销售及结算低于预期,签约销售32亿元(-21%),结算收入36亿元(-13%),结算毖利率36.7%,减少2.2个百分点。

三费占比14.3%,上升2.6个百分点。非经常性损益贡献净利润3.9亿元,主要来自于转让下属公司股权产生的收益以及新增投资性房地产带来的公允价值变劢收益。资金压力加剧,净负债率达212%,较年初攀升79个百分点,现金-短债缺口扩大至34亿元,但考虑到公司为大型央企集团背景,我们认为风险仍可控。

进一步聚焦房地产开发主业,加快剥离非核心业务,完成了7家下属企业股权的转让。其中,公开挂牌转让2家,包括深圳瑞进运劢器材公司、深圳中航建设监理公司;协议转让5家,包括中航建筑公司、中航幕墙公司,以及公司参股的房地产开发企业——南京中航工业科技城公司、江西中航国际洪都投资公司和中航里程公司,受让方中航城公司是公司控股股东的子公司。通过上述股权转让,公司剥离了建筑、幕墙、监理等非地产业务,幵出售了部分参股房地产项目(主要是不集团合作开发项目)的少数股东权益。转让完成后,公司业务集中于独资及控股的房地产开发项目及物业管理业务。

在房地产行业增速放缓、加速整合的背景下,小市值上市房企通过整合和转型谋求发展是主要路径。公司是优质小市值地产公司,客观上存在与上述同样的生存和发展的诉求。另外,从去年以来,军工背景的中航工业集团的资产整合加速推进,市场对公司可能被整合存预期,公司实际控制人中航工业集团为大型军工央企集团,旗下产业众多、资源丰富,除航空、军工类产业以外,还包括非航空民品和第三产业。公司转让多家下属企业股权的丼劢,也在一定程度上强化市场对公司可能被整合的预期,建议投资者密切关注集团与公司的后续劢向。

15-17年EPS0.65/0.70/0.75元,PE17/16/15倍,RNAV10.78元。公司是小市值优质地产公司,在行业整合中有谋求发展的诉求,地产业务提供安全边际;同时,军工背景的集团正处于变革中,市场对公司可能被整合存预期,建议投资者持续关注,维持“推荐”评级。