现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是：坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额，现在不光要有签约销售，更要确保回款率。

排名是公司经营的结果，而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。在万科32年的历史上，也有过很多起伏，我们坚持按照适合自己的节奏来，长跑最忌步子乱，风物长宜放眼量。

谈目标谈房价：任由这种局面发展下去很危险

上证报：之前万科有几个对标企业，从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪，现在万科已经超越这些公司了，还有新的对标公司否？万科的未来定位或者终极目标是什么？

郁亮：实体经济是中国经济社会最坚实的基础，万科一直提倡向中国制造业学习，以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神，是这个时代最宝贵的财富。

华为核心价值观是三句话：以客户为中心，以奋斗者为本，长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们，尽管技术很重要，资本很重要，但最关键的还是人，以及把人高效组织起来的机制。

万亿大万科是我们未来十年的战略目标，为实现这个目标始终坚持两条主线，一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，城市需要什么就做什么，比如商业、物流、产业办公等；二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。

上证报：地价飙升亦刺激了房价水涨船高，高房价已经产生诸多负面影响，经过大涨之后，2017年房价会不会回调？

郁亮：未来房价会不会下降？这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

当然，一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。

谈合作谈机制：金融和产业并不是天然对立的

上证报：有评论认为，中国房地产已经步入后开发时代，金融资本对房地产市场的“入侵”或搅局是个非常重要的标志。您怎么定义2016年以后的中国房地产市场特质？2017年这个行业需要密切关注哪些变化或者指标？金融资本与产业资本能否通过良性博弈走向双赢？其边界在哪里？

郁亮：我认为叫什么时代并不重要，不管是白银时代，还是后开发时代，一个很明显的趋势是，行业经过飞速发展后，增速开始下滑，市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代，而传统的商业过剩现象更加严重；另一方面，城镇化进程还远远没有结束，随着城市的发展，我们看到更多新的业态开始兴起，比如物流、养老、教育、度假、产业，这些业态的发展往往需要长期金融资本的支持，从这个意义上说，金融资本在促成行业转型中确实会起到关键性的作用。反过来看，这些业态未来有可能为金融资本提供长期稳定的收益。所以，金融和产业并不是天然对立的，合作共赢、互惠互利才是常态。

上证报：2016年年底中央提到要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。您认为应该如何建立长效机制，可以从哪个环节破局？