“因为现在利率走得比较低，且前段时间投资者风险偏好较高，所以整个企业的融资成本都降下来了，包括资质相对较差的企业的融资成本也在跟着往下走。此外，前段时间由于质押较便利，交易所发债总额较多，地产政策放松后，地产债也是爆发式增长，所以（监管）希望在这方面做一些控制。”

该分析师进一步指出，毕竟房地产是强周期行业，虽然目前看来情况较好，但如果限购后行业景气度下滑，（监管）或担忧出现存量债券过高难以偿还的状况。而且由于交易所有很多散户，所以就事前提高风险控制。

过剩行业公司债券被分类监管

与此同时，监管函中还明确了对煤炭、钢铁两类产能过剩行业公司债券分类监管的要求，对产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，并根据综合指标评价将企业划分为正常类、关注类和风险类。

从产业政策来看，监管函要求煤炭、钢铁企业应严格落实《国务院化解产能严重过剩矛盾的指导意见》等相关产业政策要求，不得存在违反相关政策新增产能或其他违反产业政策的情形。

其中，煤炭产业发行（挂牌）申请的负面清单包括但不限于：违反国发[2016]7号文新增煤炭产能的；未按照国发[2016]7号文化解煤炭过剩产能的；不符合国发[2016]7号文要求，存在不安全生产、违法违规建设、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年的；根据《关于对违法违规建设生产煤矿实施联合惩戒的通知》，存在违法违规建设生产行为的煤矿，被相关部门实施联合惩戒的发行人。

钢铁企业发行（挂牌）申请的负面清单则包括但不限于：即违反国发[2013]41号文及国发[2016]6号文新增钢铁产能的；未按照国发[2016]6号文化解钢铁过剩产能的；不属于工信部公布的《钢铁行业规范条件》三批企业名单中的企业及企业所属集团的。

综合指标则包括：最近一年度净利润小于零；煤企、钢企的最近一年末总资产分别小于400亿、800亿；煤炭、钢铁最近一年营业收入分别小于150亿、450亿；最近一年度净利润小于零；最近一年末资产负债率超过75%、80%；最近两年（钢铁企业三年）经营性净现金流量平均值小于零等。

其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类。

监管函指出，对于房地产和产能过剩行业的分类结果，被评价为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。

而“风险类”发行人若通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AAA级的，可归为“关注类”。

对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按相关要求作进一步披露和核查。

此外，监管函还对房地产、煤炭和钢铁企业发行公司债券的募集资金规模、募集资金用途及存续期披露安排作出要求。如房地产企业对保障性住房及普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%；钢铁项目最低资本金比例不低于40%，煤炭项目最低资本金比例不低于30%。