在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了。不过需要注意的是，增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来，并不会通过直观的数字显示出来。

第三种，首付3成，有房贷

近300万房款，首付3成，贷款7成，需要首付90万，算上过户、税费等其他费用，首付需要100万，贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。

每月付给银行(本金和利息)10233元，一年支付银行122796元，其中利息约86841元，本金35955元。

现金投资回报率

全年租金净收入48000元，全年支付银行贷款122796元，每年要付息86841元 ，首付100万元

投资回报率=(租金收入-付息费用)/首付款+一年本金=(48000-86841)/1035955= -3.7%

在这种情况下，并不会产生现金收入，反而需要倒贴钱去还房贷。

增值投资回报率

假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，那么，增值收入=2984000*22.7%=677368元

投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额=(677368+48000-86841)/1035955=61.6%。

从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。

当然，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。

如果出手，最终投资回报率=(增值收入+出租收入-付息费用-税费)/首付金额=(677368+46425-86841-80000)/1035955=54%

虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！

最后。融360房贷君也需要提醒各位购房者注意，这种投资回报率的计算是理论上的，其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。