房地产真的是一个暴利行业吗？至少上市的房地产公司财报上所反映的数字并非如此，在过去十多年房产价格持续上涨的背景之下，房地产上市公司的净利率却在持续下降，甚至已经跌破10%。

当房地产最重要的资源——土地和资金处于高度垄断和调控之中时，房地产企业其实也是“跑龙套”的。

上市房企净利润率跌破10% 钱去哪儿了？

尽管本轮一二线城市房价暴涨让很多坐拥巨额土地储备的大型房产公司 “躺着赚钱”，但过去5年上市房企的毛利率和净利润率整体上呈下降趋势。

面包财经统计了120多家房地产行业上市公司历年的利润率发现：2015年底，房地产上市公司净利润率9.99%，是近10年来首度跌破10%，较2009年的17.02%下跌了7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%，仍然低于10%。如果以归属于母公司股东的净利润来计算，去年以来净利润率其实已经跌破9%。

下图是面包财经根据财报统计数据绘制的历年房地产上市公司利润走势图：

上市房企的毛利润同样经历了持续4年的下滑，并在今年上半年止住跌势。2011年到今年上半年上市房企的毛利率从39.09%，下跌到27.78%，下跌了超过10个百分点。

大型A股上市房企的利润率走势也能反映行业的整体状况。财报数据显示：2007年保利地产的净利润率为20.06%，今年上半年为12.67%；9年间，下降了近8个百分点。万科的销售净利润率从2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

过去多年房价持续上涨而上市房企利润率整体下降，很大程度上反映出作为房地产最主要成本的地价和税费以高于营业收入的速度上涨。另一方面，由于房地产企业特殊的收入和利润核算方式，今年上半年一二线城市房价暴涨，通常要体现在下半年和明年上半年的财报中。不过当房价暴涨时，一二线土地价格以更快的速度上涨，面粉贵过面包几乎成为常态。上市地产公司利润率提升的空间已然被地王吞噬。

冷酷的利润率数据显示：在高度的土地垄断面前，即便房地产公司也只不过是地价到房价的二传手。

利润增长靠资产膨胀 超级大鳄才能生存

房地产企业利润增长很大程度上依靠资产规模膨胀和财务杠杆。

对127家上市超过5年的房地产类上市公司的数据统计发现：从2010年到2015年，这些公司的营业总收入从3561.7亿元，增加到1.12万亿，五年增长了2.15倍；而同期归属于母公司股东的净利润从511.63亿元增长至902.41亿元，仅增加了76.38%。

简单的计算：销售规模的增速接近净利润增速的三倍，这意味着仅仅为了维持原有利润上市地产公司也必须要做大销售和资产规模。无论是否愿意，如果要保持行业地位，必须进入规模扩充的“军备竞赛”。