中国下半年楼市调控或现新动向

下半年楼市调控或现新动向。

近期上海诞生全国新“地王”，使得楼市调控恐收紧的预期升温，而在楼市热度较高的二线城市南京、苏州、合肥等地，目前已经出台了新一轮楼市调控政策，与此同时，一些三四线城市则祭出了发放“购房券”的去库存新政。据此，有业内人士表示，未来房地产调控将会升级到“一城一策”。

上述动向出现的重要背景是，上半年各地楼市出现较大分化，已经使目前的楼市调控政策陷入尴尬。

上半年楼市政策围绕去库存展开，但是目前来看，三四线城市去库存压力仍达，甚至被认为是不可能完成的任务，而一线城市、以及以省会城市为代表的二线城市则在持续高烧后陷入迷茫，在进退失据的情形下，未来的走向不甚明朗。

楼市分化持续增大情况下，应该说，实施“一城一策”式的精准调控，会使得调控政策更有针对性，因此确有一定的必要性。

拿一二线城市来看，不同的城市在地理区位、发展状况、楼市泡沫的严重程度方面都有区别。不过也应当看到，目前“一城一策”仅仅是一种施政思路，要做到落地不乱，还需要基本的“顶层设计”。

采取“一城一策”式的精准调控，必须认识到调控政策的局限性，尤其要避免某些地方“乱弹琴”。

自今年以来，地方政府出台的奇葩调控政策并不少见，比如被沈阳连夜叫停的“大学生0首付购房”政策，这种极端政策过于短视，一旦出台后患无穷。

实际上，无论是何种调控政策，作为政府干预市场的表现，一般都有或多或少的副作用，而一些地方政府存在懒政思维，为调控而调控，往往会制造出新的麻烦。

2014年下半年到2015年的一二线城市楼市的过快上涨，正是由楼市调控引发的，后续的调控应该从中吸取教训。

一城一策”的基本指导思想，首先是要区分一二线城市和三四线城市。从根本上讲，这是顺应产业结构调整的必然要求。就三四线城市而言，需要正视这些城市赖以生存的传统制造业正在整体趋衰，人口吸纳能力也自然会随之萎缩，顺应这种趋势的做法是，“去库存”政策可以温和推出，而不可用力过猛，地方政府不应再将承担经济、就业职能的重担寄望于楼市。

就一二线城市而言，需要认清，土地供给的有限性带来的供需矛盾是楼市泡沫出现的重要原因。

一二线城市的发展动能比三四线城市更足，这意味着，前者的人口吸纳力还会持续增强，目前看一线城市，泡沫更多的出现在地价，而不是房价，比如上海，作为长三角的中心城市，即便目前房价对未来城市发展有一定的超前透支，也是较为有限的。

上半年楼市出现了地价比房价高、“面粉比面包贵”的问题，这反映了楼市问题很大程度上是土地供给的问题——我国的土地政策学习的是香港，其核心是限制性地、有节奏地释放供给，而不太在意市场需求。

适当增加重点城市的土地供给，同时尽可能减少其他形式的调控，是解决楼市过快上涨问题最有效的政策思路，这对于一、二线城市的长远发展是最为有利的。

今年上半年，上海的第三产业增速高达11.6%，但实际GDP增速只有6.7%，差距悬殊，苏州、南京、武汉也分别高达10.9%、10.7%和10%，但实际GDP增速分别为8%、8.4%和7.6%，比不上第三产业增速。

现在看，第三产业的较快增长是好事，但是从长远讲，如果由于高房价的挤出，造成高端制造业、以及处于成长期的新兴产业生存困难，那么目前的增长在未来可能面临被拖累的压力。

在一线城市，这种担忧并非杞人忧天，因此，一线城市的楼市调控要有经济大局观，可以适当增加土地供给。

总的来说，经济硬着陆是楼市最大的风险所在，楼市调控不能只盯着房价是不是过高，也不能只是为去库存而去库存，相比这些短期目标，实体经济的真实需求才是楼市调控真正需要顺应的，这种思维，也应该贯彻到“一城一策”的精准调控中去。