二、2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析

（一）市场需求

我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。具体来看，重点选取近五年常住人口复合增长率、2014年常住人口增长率、2014年外来人口占比、2015年小学生入学规模增长率和2015年大学生在校人数增长率等作为人口层面的一些核心指标；选取近五年GDP增长率、创新经济综合指标作为经济层面的核心指标；选取2015年城镇居民人均可支配收入增速作为财富（收入）层面核心指标。通过标准化、德尔菲法和加权平均等方式方法，综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。其中排名越高的城市，说明市场需求潜力较高，企业进入风险较小。（注意：这里指代需求增长率，而非需求规模，数值仅体现不同城市间需求增长态势的相对强弱）

从整体排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱。排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。

图1：2016年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名

（二）市场供应

主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化（现货）、企业购置土地面积规模及变化（期货）、商品房用地成交规模及变化（期货）、房屋新开工面积规模及变化（准期货）等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

近两年35城住宅库存整体呈现高位盘整并逐步下降的态势，主要是2015年随着楼市政策的逐步宽松，市场开始复苏。特别是2015年年底中央提出去库存任务后，陆续出台了一系列相关配套政策，各地也积极配合落实，今年以来去库存效果得以明显体现。虽然市场整体有所好转，但由于城市分化严重，多数库存较高的三四线城市土地供应和房屋新开工暂停或放缓，也导致35城整体新房供应依旧放缓。因此，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年（2016年下半年和2017年上半年），新房供应仍将减少，住宅库存压力进一步缓解。

同时，随着2016年以来降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策出台，楼市进一步趋于活跃。全国楼市分化突出，深圳、上海等一线城市和合肥、厦门等个别二线城市的楼市由于过于火爆而陆续收紧了政策，而其他二三四线城市受制于高库存，仍在积极出台其他刺激政策。另外，值得关注的是，少数热点城市正在加快土地供应，而高库存城市则限制土地供应，这也就意味着未来一两年，前者的新房供应量将增加，而后者新房供应可能减少。

从综合排名看，兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。

图2：2016年全国35个重点城市商品房供应综合指标排名

数据来源：易居研究院、统计局、CRIC