建发股份:存量红利释放,供应链业务新拓展

类别：公司研究机构：中信建投证券股份有限公司研究员：刘璐日期：2019-05-09

公司2018年实现营业收入2803.8亿元,归母净利润46.7亿元,分别同比增长28.3%和40.3%;一季度实现营业收入538.6亿元,归母净利润4.4亿元,分别同比增长10.8%和下滑24.4%。

存量红利释放,供应链业务新拓展:2018年归母净利润增速高于营业收入的原因主要在于后埔-枋湖旧改一级开发项目分别出让两宗地块约贡献归母净利润25%以上。2019年一季度增收不增利的主要原因则在于结转毛利率较去年同期下降0.58pct至4.4%,同时投资收益同比下滑78%。报告期内公司供应链业务继续拓展,房地产销售取得高增长。2018年实现合同销售金额735.98亿元,同比增长60.8%,其中权益销售额584.5亿元,同比增长42.8%。据我们测算,公司一级开发剩余可出让项目至少可为公司带来60亿左右的归母净利润贡献,在未来将显著增厚公司业绩。但二级开发结算节奏仍处调整期,截至18年末,公司并表口径已售未结销售额459.4亿元,覆盖18年结算收入1.4倍左右,业绩锁定性较强,静待公司在结算节奏上出现有益改善。

拿地力度减弱,土储布局趋于均衡:2018年新增45个项目,权益拿地金额325亿元,同比减少25.9%;新增权益计容建面454万方,同比减少11%,权益占比71%,拿地力度有所减弱。截至2018年末,公司权益土储面积约1555万方,福建、华中地区、长三角城市群、成渝、华南区、京津冀及其他地区土储占比分别为30%、23%、19%、13%、13%、3%,布局趋于均衡;分能级来看,一二线土储占比为50.7%,有望受益于近期一二线市场回暖。

多渠道融资,整体负债水平改善:截至2018年末,净负债率较上年下滑36.5pct至54.6%,短债压力较上年下滑42.8pct至38.6%。综合融资成本来看,公司房地产子公司平均融资成本处于5%-6.5%区间,仍是较优水平。

投资评级与盈利预测:我们预计公司2019-2020年EPS分别为1.80元、1.97元,维持“买入”评级。