荣盛发展:高杠杆拿地高销售回款,持续深耕三四线城市

荣盛发展 002146

研究机构：申万宏源 分析师：王胜 撰写日期：2018-04-17

业绩高增长,略超预期。公司2017年实现营业收入387.0亿元,同比增速26.4%,归母净利润57.6亿元,同比增速38.9%。归母净利率14.9%,同比增加1.4pct;加权ROE22.4%,同比增加3.7pct,主要系盈利能力与杠杆率提高所致。

销售规模创新高,销售均价首次突破1万元/平米。受京津冀调控影响,公司商品房销售面积较低为635.6万方(+5.6%),销售金额679.3亿元(+32.6%),销售均价1.07万元/平米(+25.6%),布局区域土储大幅升值。公司销售额权益占比较高约为95%,现金回款率达90%,同比下降5pct,权益比例与回款率均高于行业平均水平。

业绩锁定性强,预计2018年竣工面积与结算均价再上台阶。公司2017年竣工面积369万方,同比下降31%,2018年计划完成竣工面积692万方,同比增速88%,预计结算面积将同步提速。2017年公司结算均价为7575元/平米,为销售均价的71%,预计未来3年结算均价提升空间较大。公司预收账款为670.0亿元,为结算金额的1.9倍,业绩保障性充足。

土地储备3495万方(30%位于京津冀),可满足未来三年新开工需求。公司拿地力度远高于行业均值,2017年新增土储权益建面1109万方,为销售面积的1.7倍,平均楼面价仅2051元/平米,盈利能力有所保障。公司2017年新开工面积882万方(+46%),2018年计划新开工971万方(+10%),从库存看2018年已开工未售面积较高。同时受京津冀调控政策影响,2017年去化率下降,预计为底部。因此我们认为2018年公司在推盘量与去化率两端均存在边际改善,预计销售面积实现逾30%增速,公司2018年销售目标880亿元,目标的实现需重点关注销售均价的变化。

公司秉持高杠杆经营战略,经营现金流首次由负转正。2017年公司资产负债率84.7%(+2.0pct),净负债率125%(-3pct),高于行业平均水平。经营活动产生的现金流净额为22.7亿元,前期-36.9亿元,公司全年现金及等价物净增加47.9亿元。公司全年新增信贷融资额471亿元,综合融资成本6.5%,其中银行贷款占比44%。

多板块共同推进,取得阶段性成果。荣盛康旅初步形成国际度假区业态模式,全年签约47.6亿元,回款37.7亿元;荣盛兴城新签订5份产业园区开发协议,实现园区土地平整收入18.7亿元;金融板块,振兴银行开业运营,泰发基金累计资管规模达286亿,新增72亿。

维持增持评级,上调盈利预测。公司深耕城市圈三四线城市,销售均价显著上升,考虑到2018年京津冀调控存在边际放松,公司可售货值充足、销售去化有所改善,维持增持评级。

叠加公司计划竣工面积增速达88%,业绩结算步入集中期,因此上调盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润74.6/95.5/122.8亿元,同比增速30%/28%/29%,对应EPS分别为1.72/2.20/2.82元(原预计公司2018-19年归母净利润62.3/70.6亿元,2020年盈利预测为新增)。