万科A:发展进入快轨道,行业龙头优势明显

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研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2017-09-07

事件:2017上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比减少6.66%;归母净利润73.03亿元,同比增长36.47%;EPS0.66元,加权平均净资产收益率为6.22%。

股东结构稳定,销售持续高速增长。17年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838.0亿元,较上年末分别增长30.8%和37.9%,公司后续业绩增长有保障。

通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。深铁支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。股权结构稳定,万科和深铁的合作想象空间巨大。

积极拓展资源,拿地金额大幅增长。上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元。按建筑面积计算,上半年本集团新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市,公司继续聚焦一二线城市。公司在7月以551亿元的成交价格拍得“广信房产资产包”。该资产包的核心资产是位于广州核心区域16宗可开发土地,总计211万平米的土地资源,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,为目前一线城市不可多得的土储资源。管理层股权之争结束后,公司积极补库存,加强土储优势,新一届董事会目标就是推动公司发展再上新的台阶,公司发展进入快车道。

“泊寓”+“普洛斯”,想象空间巨大。泊寓是万科集团长租公寓品牌。截止2017年6月末,公司泊寓品牌已在广州、北京、上海、深圳等21个一线及二线城市开放,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。公司在长租公寓业务的拓展有利公司未来在租赁市场的发展,也符合政府大力发展租赁市场的政策导向。截止8月底,公司物流地产业务累计获取32个项目,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)256万平方米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平方米。获取项目中已建成运营项目共11个,其中稳定运营项目共9个,稳定运营项目平均出租率达到98%。公司计划参与普洛斯的私有化,双方的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势,助力万科在物流地产的布局。

公司近期发债利率分别为4.50%和4.54%,在房企融资渠道收紧、融资成本上行的情况下,公司融资利率依然维持在低位,资金优势十分明显。公司为中国地产行业传统龙头企业,受益于行业集中度的提升,销售增速在行业中较为领先。在国资背景加强后,公司拓展资源更加积极,土储资源获取的渠道也更加丰富。公司在租赁市场、物流地产的积极拓展与布局,以及与股东的合作预期,公司成长想象空间巨大。

维持“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为2.35元、2.59元和2.81元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为9.72倍、8.83倍和8.15倍。