新城控股:业绩销售高增长,毛利率大幅提升

新城控股 601155

研究机构：平安证券 分析师：杨侃 撰写日期：2017-08-22

业绩高增长,毛利率大幅提升。期内公司实现营业收入113.3亿元,同比上升24.9%,归属净利润11.4亿元,同比增长33.7%。得益于公司逆周期拿地能力及房价上涨,期内公司毛利率同比提升10.2个百分点至36.2%。受规模快速扩张和利息支出上升影响,期间费用率同比上升6.6个百分点至15.3%。期末在手现金201.7亿元,为一年内到期长短期负债总和(143.3亿)的140.8%,较期初下降42.5个百分点。期末净负债率107.1%,较期初上升54.8个百分点;剔除预收款后的资产负债率为57.7%,较期初上升2.4个百分点。期末预收账款423亿元,较期初大幅增长124亿元。

销售增速远超行业,拿地开工积极。上半年公司合同销售额达490.9亿,同比增长75.1%,已完成年初850亿目标的57.7%,权益合同销售金额320.8亿元。实现合同销售面积354.9万平米,较上年同期增长31.7%,权益合同销售面积243.3万平米。公司操盘项目资金回笼率达88.4%,销售增速及资金回笼率高于行业平均水平。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,上半年新增土地储备51幅,总建筑面积达1571.4万平米,为同期销售面积的343%,平均楼面地价3052元/平米,仅为上半年销售均价的22.1%。上半年新开工737万平米,同比增长35.2%,下半年计划新开工1152.8万平,由此推算全年新开工预计达1889.8万平,同比增长122%,为未来销售再上台阶奠定基础。

“住宅+商业地产”双轮驱动。公司以住宅地产与商业地产双轮驱动模式运营,已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队,以获取优质资产和建设一流运营能力为基础,加快区域布局,报告期内桐乡、衢州2座吾悦广场实现开业,开业运营的吾悦广场达到13座,“新城吾悦广场”品牌知名度不断提高。期内公司开业的吾悦广场日均客流量达4.34万人/日,同比增长29%,已开业面积85.9万平米,同比增长102%,实现租金及管理费收入3.44亿元,出租率达97.1%。截至期末,公司在建及拟建的新城吾悦广场达到33座,可出租面积为235.9万平米。

积极拓展融资渠道。在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN各45亿元的注册。期内公司完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%。2017年8月8日,公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,并将票面利率锁定在了5%,在境外资本市场实现了完美首秀,并拔得A股民营地产企业美元债头筹,进一步提升资本市场知名度,并为公司的持续、快速发展提供稳定的资金支持。

盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.2倍,维持“推荐”评级。

风险提示:二线城市房价波动风险、商业地产运营不及预期。