五一假期中小编心血来潮，将三四月份几家地产上市公司出具的《2014年年度报告》分别研读了一番，并选出几条很有意思的提炼：

万科：互联网、新技术、合伙人，一个都不能少；

绿地：互联网金融带来想象空间；

保利：业绩沉潜与养老、社区O2O的远航；

绿城：轻资产和服务转型；

彩生活：社区O2O领跑者能否笑到最后？

阳光城：合伙共享+员工持股，分享是动力所在；

嘉凯城：加速转型城镇生活服务平台商。

无论是一线的万科、绿地、保利，还是二线的阳光城、嘉凯城等公司年报中，“战略转型”、“行业新常态”、“创新”等词都是频繁出现。万科更是在年报中直接发问：未来通往何方，我们何去何从？

我们认为，2015年，在传统开发业务天花板已现的情况下，轻资产同时与互联网结合的运营模式将成为关键方向。

方向一：轻资产

案例1：万科养老项目及合伙人机制

事实上，无论是万科还是万达都已经启动了相关探索，比如被誉为“养老地产标杆项目”的万科随园嘉树，就是万科用轻资产模式在做养老的案例。

养老产业是一个需要长期占用资金的企业，万科在资金上不占任何优势，万科的优势是房地产开发和基础物业服务。

第二在商业项目上，从去年下半年开始，万科将旗下多宗商业物业出售或联手凯雷、领汇基金、麦格理及东方藏山机构开展合作，以实现轻资产的运营。

第三引入合伙人机制，被认为是万科轻资产探索的精彩创举。

案例2：万达商业“去地产”转型

4月15日，王健林在深交会发表了主题为《万达的轻资产模式》演讲，开篇便解释了“重资产”与“轻资产”的转型定义。

什么是重资产？万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

什么是轻资产？投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。

2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

案例3：嘉凯城做城镇生活服务平台商

今年2月份，克而瑞咨询受邀参加了嘉凯城在诸暨店口镇首个城市客厅项目的开业仪式，随后也从“小城镇，大生活”的角度对其进行了报道。

作为浙江省国资旗下唯一一家地产上市公司，嘉凯城从去年确立“城镇生活服务平台商”的战略定位，顺应国家新型城镇化战略，计划近三年在以浙江为核心的长三角区域布局200个集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业等功能于一体的“嘉凯城·城市客厅”。

从诸暨店口镇城市客厅项目来看，由于它有效融合了公共服务、政务服务和O2O等多种业态，开业后得到了包括长三角多个经济强镇、县和城市副中心的认可，并成功吸引了险资的关注，目前正在进行轻资产模式的探索。

曾有业内人士说，所谓轻资产和重资产，其实是一个产业价值链定位的过程。谁有能力占据价值链上的高附加值环节，谁就能有效操控整条供应链，从而有效实现以小博大。

像万科、万达和嘉凯城其实都是将自身的核心专长与市场需求做匹配，之后聚焦价值链做减法，通过轻资产运营有效提升效益。

方向二：互联网+

轻资产只是硬币的一面，另一面必然是重运营，在地产业加速转型和移动互联网飞速发展的当下，地产企业纷纷选择了“互联网+地产”作为发力方向。

案例1：彩生活毛利率惊人

去年6月，花样年分拆旗下彩生活在港交所主板正式挂牌交易，彩生活业务主要包括三大块：向住宅社区提供物业管理服务、工程服务及社区增值服务。

上市不到一年后，彩生活交出了一份靓丽的成绩单。2014年全年，彩生活的总收入3.89亿，同比增长67.0%；毛利3.09亿，同比增长115.7%；毛利率79.6%，净利润率为50.5%，分别增加了18和21个百分点。

业绩中最大的亮点为其毛利率，由61.6%增加至79.6%，主要原因是酬金制的物业管理业务比例上升，而这部分业务的毛利率近100%。

案例2：万达飞凡网上线

目前万达集团已经将电商列为集团的四大业务之一，而且更多采用的是打通线上线下互动的O2O模式。

万达联手腾讯和百度打造的飞凡网也已上线，网站导航栏主要分为餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等板块，基本上涵盖了万达广场的业务范围。

案例3：城镇化新生活

4月28日, “全国开发区互联网+产城融合发展论坛”在上海成功举办，克而瑞城市运营事业部总经理高晓伟在论坛上讲到：

“互联网+”已经在诸多方面影响我们的城镇化，主要表现在三个层面：一是基础设施层面，二是智慧社区，三是公共配套。

至于“互联网+”和城镇化会产生怎样的共生效应，可以关注嘉凯城在长三角经济强镇所进行的探索，它在城市客厅项目中引入O2O模式，并规划为以下三点：

第一，为广大城镇居民提供到店和不到店的商业服务；

第二，计划将政务服务和公共服务引入线上，在提升服务的同时打通支付环节；

第三，设立专门的科技平台公司，通过并购符合公司战略的互联网公司和O2O应用公司打造互联网产业链闭环。

小结

“容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”

万科在2014年年报中用了这么感性的文字，也是令人出乎意料。

对于地产行业而言，2015是转型之年，万科、万达等标杆房企都已启动了相关探索。轻资产同时与互联网结合的运营模式是否将成为关键方向，是否会有更多的地产企业加入这个行列呢？让我们拭目以待。

来源：克而瑞地产研究