不过，麦田房产首席分析师张叶松认为，目前市场量价齐降调控效果明显，刚需及置换客户入市意愿逐渐增加，但受调控影响，需求依旧受限，二手房成交量和去年基本相当。与此同时，买卖双方深度博弈仍在，但价格降幅将明显收窄趋于平稳。

北京土地市场寒冬：5天内三宅地流拍 供应结构或微调

新年1月房地产各项成交数据已经出炉，在北京土地市场，据新京报记者统计，1月份共成交16宗地块，成交额达到403.07亿元，同比2017年1月上涨三倍有余，环比去年12月份大幅增长161%。高增长源自土地供应量的充足和节奏的加快。但是五天内连续三宗宅地流拍，让土地市场瞬间迎来寒冬。

北京宅地连续仨月现流拍

根据北京市规划国土委的数据显示，截至1月31日，今年北京1月份成交的16宗土地中，包括12宗宅地，均是共有产权住房或限房价地块。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年供地节奏有增无减，将继续是北京土地供应大年。

但是否是成交大年，将是一个未知数。2017年，北京土地成交额高达2796亿元，刷新历史纪录，今年1月份，北京土地延续去年供应节奏，18宗地块密集出让，曾被认为将刷新单月成交纪录。但事与愿违，不仅总成交额403亿元远低于之前预期的600亿，市场还进入“流拍魔咒”，五天三宗宅地流拍。

1月30日，北京1月份最后一批宅地迎来现场竞拍，其中丰台区卢沟桥乡一地块因无房企报名而流拍。而在五日前，丰台区花乡白盆窑村两宗共有产权地块也惨遭流拍。

一月三宗宅地流拍，这在近几年的北京土地市场十分罕见，据中原地产数据显示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。

据北京市规划国土委的数据显示，去年流拍的两宗宅地分别发生在11月和12月，也就是说，北京土地市场已经连续三个月出现流拍现象。

在其他已成交地块的溢价方面，继续保持低迷。据中原地产数据显示，2017年北京住宅用地溢价率为26%。今年1月份，12宗宅地平均溢价率低至11.55%。

规模大、总价高地块易流拍

土地流拍原因，就地块的本身属性而言，总价高、配建多且还建与限价条件非常严格。以1月30日流拍的卢沟桥地块为例，根据出让标书，该地块总起始价63.27亿元，总建筑面积约为29万平方米，其中住宅部分12万平方米，公建面积5万余平方米，50%必须持有20年之上，绿隔产业面积11万平方米，控高80米，全部要无偿还建给企业，且地块有大规模的人防配套工程。

张大伟分析，一般住宅地块的人防指标是9%-11%，该地块下面的人防面积达到40311平方米，进一步影响了地下的货值。张大伟进一步分析，地块还建部分建安成本约为6.23亿元，拿地成本接近70亿元，而商品房住宅部分货值只有67.54亿元。

流标的两宗丰台花乡白盆窑共有产权房地块，虽处于南四环到南五环之间，位置较好，但是起拍总价高达92亿元，4.3万元/平方米的限售价，在共有产权房中算是贵的，对购房者来说并不便宜，未来销售中存在风险。

连续三个月流拍，而且是住宅用地，这种情况值得关注。张大伟认为，最主要的原因还是房地产调控下，土地属性复杂，且地价房价全面限价，同时大量的共有产权地块存在，这种情况下，全行业亏损已经出现。