以北京市2016年的商业办公市场为例，写字楼产品新增供应约为146万平方米；这其中，大约有60万平方米的产品因为难于销售被企业被动的自己持有，没有发挥实际的供给作用，剩余的86万平方米中，有相当数量的商业办公物业被以公寓等其他产品形式实现了对外销售。这也促使2017年一季度，北京市出台了禁止商改住的相关政策。

这一方面是由开发商在土地获取时存在对商办用地定价过于乐观或商改住等“打擦边球”的心理。同时也是商办用地规划编制过程中，由其时点性特征导致的。规划编制时集中体现了编制当下的商办市场的发展特征、供需关系、经济结构和时代特点。待真正形成供地并形成面对市场的产品时，内外部环境往往发生了较大变化，这是现行规划编制体系难以应对和解决的。而这一点在商办用地上表现最为突出。尤其是近两年整个社会以前所未有的高速度进入电子商务和物流交易时代后，客观上对实体商业的需求，至少是对实体商业的面积需求变小了，如果大量的商办土地全部打造成以酒店、写字楼和零售商业为代表的传统商业物业，不论在宏观层面还是在局部市场的供需层面，都缺乏有效的市场依托和实际需求。

我建议将部分新增或存量闲置商业资源在承诺持有运营的前提下，批准转化为长租公寓和养老公寓产品。引导社会新生需求与北京城市有限的建设用地资源进行无缝对接。

实现这一目标需要坚持以下原则：

1． 先有法规引导，依法依规实现转型。规划国土和建设管理部门根据国家政策，出台鼓励符合条件，运营困难或处于闲置状态的商业办公用地转型发展长租公寓和养老公寓。

2． 坚持现行房地产调控政策，有开发运营企业承诺产品自持运营，杜绝商改住产品死灰复燃。

3． 规划国土和建设主管部门在充分调研，结合市场实际的基础上，编制两类物业在规划，建设，运营上的准入标准。可以仿照绿色建筑评级标准对于优秀的长租公寓和养老公寓进行评级，规范引导企业打造高质量的长租公寓和养老公寓。

4． 涉及商办用地规划编制的相关工作，应在编制规划时引入专业的市场调研、产业研究机构。同时特别应让有经验的市场主体尽早介入，在编制时即让规划性质符合产业发展趋势，并具有一定的前瞻性。

5． 协调财政部门和银行、保险、证券等监督管理机构及市场主体，从金融、财政角度给予住房长租市场相关支持。建议政策允许提取公积金支付房租，开展REITs试点。仿照市政基础设施等民生领域项目，给予长租公寓低成本融资的金融支持。财政方面建议对于由商办用地打造的长租公寓产品给予一定的税收等方面优惠。

6． 关于养老公寓，建议政府有关部门对于有条件的商办用地，可以定向支持其发展租赁型养老公寓。这种改变应经过严格的案址勘测和养老物业、养老产业的预设计，对相关主体的资金来源、运营模式、专业能力进行严格规定和审查。对于适老群体的容纳应参照教育、医疗体制的兼顾性，兼顾商业性的市场化和保障性的片区化。养老公寓的物业必须以自持租赁为基本经营模式，不得变相销售。通过这种方式，以养老用地的设立为契机，打通医疗、康复、教育、金融、保险等多个领域和行业，改变中国式养老“有模式无载体”的窘境。

毛大庆：提前介入长租公寓的政策扶持和监管

基于近半年来中央、地方以及全社会都在推动住房租赁市场健康发展的良好政策环境，我建议，北京市亟待加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓的推动力度。