没房的想买房，有房的想换房。动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说，算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事，却往往容易“出岔子”。处于“亚洲第一大社区”天通苑所在地的昌平法院，日前结合辖区内的二手房买卖纠纷，以案说法，提醒广大购房人在购买房屋，尤其是在购买二手房屋时，一定要擦亮眼睛。

案例一

房价上涨 卖方反悔违约

去年7月27日，王先生与史女士签订房屋买卖合同，约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房屋，成交价格为333.5万元。

王先生称，合同签订后，他依约向史女士支付了定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨，史女士明确告知房子不卖了，拒绝继续履行合同。王先生起诉至法院，要求判令史女士继续履行合同，并支付违约金。

史女士表示，不同意继续履行合同，但可以双倍返还王先生购房定金20万元。

昌平法院审理认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同签订后，王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务，史女士拒绝履行合同构成违约，应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终，法院判决王先生向史女士支付剩余购房款，史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋，并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

法官提示：发现违约及时诉讼保全

在房价上涨阶段，受利益驱使，卖方违约的风险大大增加。对于买方来说，应充分做好风险防范，审慎判断交易对方的诚信品质，严格审查房屋状况，谨慎签署合同，并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时，应及时提起诉讼保全；在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说，应对房地产市场形势做好判断，谨慎选择交易时机、签署房屋买卖合同，一旦签署合同，就应遵守诚信原则，忠实履行合同义务。即便房价上涨，也不应违约，否则应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任。

案例二

交易延迟 换房人无奈违约

去年11月25日，张女士与王女士签订房屋买卖合同，约定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出售给王女士，成交价格为155万元。合同签订后，王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

按照合同，王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元，逾期超过30日未付款，张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款，张女士遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令王女士支付违约金。

面对起诉，王女士自称是为了改善居住条件，先把自己现在住的房屋出售后，再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款，才导致自己没能按期向张女士付款，因此不同意解除合同。

昌平法院审理认为，张女士和王女士签订的合同合法有效，双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款，构成违约，张女士行使合同解除权的条件成立。因此，法院判令双方解除房屋买卖合同，并且王女士须向张女士支付违约金3万元，定金不退。

法官提示：换房情况最好写入合同