为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查，审慎选择交易对象，坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人；2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识，并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额，确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接；3.与房屋出卖人充分协商，取得房屋出卖人的理解，争取较为宽裕的付款期限，并将换房情况写入合同；4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策，避免因限购、限贷政策的实施，导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低，从而致使合同目的不能实现等情况的发生。

案例三

逾期迁户 卖房人被判违约

2012年7月23日，潘某与江某签订了《北京（楼盘）市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

同年8月13日，潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》，进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出，潘某遂提起诉讼，要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

昌平法院审理认为，江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约，且逾期超过30日，应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金，按日计算的违约金，判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并按照每日780元的标准计算，支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

法官提示：迁户诉求难支持

就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务，如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说，如果有迁移户口的需求，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定违约责任。需要特别注意的是，该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用，因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时，对户口问题应尤为关注。

法官析因

房屋买卖违约成本低

据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%。从中看出，该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。

昌平法院通过这些案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因。首先就是房价上涨致卖方违约成本降低。法官告诉北京晨报记者，2015年以来，北京二手房的房价持续上涨，尤其是从2016年春节后，昌平地区房价大幅度攀升。其间，昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。