近日，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　在通州东南部，沿着张采路向南，一过东六环，车道两侧的风景从绿树成荫陡然变成许多排不断向远处延伸的欧式风格住房。这个被道路分割为东西两片的区域，是张家湾村，但它有一个更广为人知的名字——太玉园，这里是北京乃至全国最大的小产权房社区。

8月31日，太玉园附近的中介人员李先生拿出手机，花了三五分钟翻出一个网页链接，神秘地向前来探访的媒体记者说：“你看这是刚发的政策，小产权要转正啦，过几天估计房价就涨了!”

　他口中的“政策”，指的是8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

不过现实并非如此。国土资源部土地利用司负责人8月30日表示，集体租赁住房与小产权房一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。多位专家均向媒体记者表示，这一政策并不意味着小产权房会因此彻底转正，而是延续了7月底以来房地产长效机制的调控动向，向租房市场释放土地增量，以改变住房租售体系结构。

不发展小产权房，而给人们以小产权房一般的物美价廉的居住体验。这一次，除了政策，真材实料的土地也进入了租房市场。

　集体土地制改革破冰

易居研究院研究总监严跃进告诉媒体记者，这个政策开了一个先河，即集体土地首次可以不通过国家征收就直接进入市场。

多位土地方面的专家向媒体记者表示，《方案》中的两个关键词是“租赁”、“集体建设用地”。众所周知，中国的土地制度是二元化的，分为国有建设用地和农村集体土地，前者可以入市交易，后者则不能入市交易。

在此框架下，中国沿用了20多年“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，好处是能为城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设，但坏处也是有目共睹的，因政府垄断土地供应，房价、地价居高不下。

而《方案》中规定，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。政府以及开发商的环节省去后，租房成本也会随之大大降低。

那么，可以投入市场的土地有多少呢?据2016年底国土部发布的消息，截止到2015年年底，全国31个省、区、市农用地面积是96.82亿亩，建设用地面积5.79亿亩，未利用地39.57亿亩。

严跃进认为，这次出台的《方案》对原有的集体土地政策改动很多，之后相关的法律条文有望进一步修正或调整。并且，其本身也反映了固有的城乡二元土地模式在发生变化，对农村土地市场的关注增多，也会使得城乡之间的差异减少。