中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也对媒体记者表示，这次出台的集体土地租赁政策，与最近的一系列促进租赁市场的政策指向相同，主要是基于解决长期以来中国发展起来的以售为主的住房供应体系，在城镇化加速期和大规模人口流动背景以及经济进入新阶段居民居住方式多样化的情况下，对住房租赁需求的现实严重错配问题。但同时，因为涉及到了农村集体土地所有制，或许远期可以在集体土地制度改革方面达到开山或者化冰的作用。

与小产权房“形似神不似”

土地增量虽然打开了，但市场需求仍然是要考虑的问题。

中原地产首席分析师张大伟对媒体记者表示，这一政策对投放到租赁市场的集体用地位置要求还是很高的，好位置的空缺闲置的土地不多，差位置的租赁需求不多。他进一步指出，目前最重要的是如何利用不能公开招拍挂的集体用地。过去很多年，虽然通过招拍挂的过程产生了一些“地王”，但这种形式确实公开且透明。而集体产权出租，虽然不涉及产权转让，但使用过程中，最后收益如何分配，哪部分人群获益是个问题。如果利用不好，反而有可能跑偏成小产权房。

所谓小产权房，并不是一个严格的法律概念。20世纪末21世纪初，随着城市化进程的加快，房价大幅攀升，开发商逐渐把目光转移到大片未开发的集体所有土地上，与一些乡村合作，绕过正常土地市场，不经过招拍挂程序，不改变土地性质，直接建设商品房公开出售。这些在非住宅用地上建起来，又无法变更土地用途因而不能合法买卖的住宅，就被称为“小产权房”。

因此，这类住房普遍成本不高，售价低廉。记者探访太玉园发现，均价在两万多一平米左右，而周围的70年大产权住宅，便宜的也要五六万/平方米，距离通州副中心近的已经涨到七八万/平方米。

记者调查发现，尽管政府近年严令从网络上撤下小产权房租赁房源，但太玉园的租房市场还是十分紧俏。在记者探访的两家中介公司当中，都没有可租赁的房源。“这边房源紧张，空出一套立刻就租出去了。”一位中介人员说。

对于屡禁不绝的小产权房，这一次《方案》的出台是否能蹚出治理的新路?

“对小产权房来说，这个政策是一把双刃剑。”倪鹏飞表示。一方面，正规的租赁住房大规模推出，且“物美价廉”，会负面影响非正规的小产权的出售和租赁价格;另一方面，这个制度的实施预示着进展缓慢的农村集体建设用地土地制度改革有可能开始推进，也许会为进一步解决现有小产权住房问题带来希望，以及探索一些合适的办法。

而事实上，《方案》旨在有效地缓解住房的供需矛盾。国土部土地利用管理司副司长陈国庆解读《方案》时强调，这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，只租不售，与过去的小产权房不能混为一谈。

“上海房产项目的全持有、北京共有产权住房的新尝试，都是高层对房地产提出新思路之后，在供给层面进行的制度创新。”上海房产经济学会高级经济师顾海波告诉媒体记者，现在看来，房地产调控的思路更清晰了，去杠杆尚未结束的同时，便加快了供给模式的改革，两者的完美结合就是房地产长效机制。

从“租售同权”、“共有产权房”，再到这次的“集体建设用地建设租赁房”，可以说，这些新政目的都是为了满足不同人群的住房需求，房市也因此由“重售轻租”转向“租购并举”。

城中村改造启示

就在两部委发布《通知》后不久，8月28日晚，深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知，提出城中村改造建租赁房的政策。

值得注意的是，深圳并不属于13个试点城市，其原因也很简单：早在2004年，深圳就已将260平方公里的集体所有土地收归国有，成为一个无农村的现代城市。