本文为任志强2017年7月23日在博鳌路21世纪房地产论坛第17届年会上的演讲

1、制度决定中国房地产市场不会发生根本性变化

一个是什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说，顾客是上帝，假定我们的政策对顾客有很多限制性条件，那么这一定不是一个充分的市场。

影响市场的主要因素，一个是国家基本体制制度问题，一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用，因为我们的制度条件不同。

判断一个不完全市场的趋势，要从多方综合分析，不能只看单一因素的影响而忽略了其它。就国家体制制度而言，最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。

第二是户籍制度，住房已经成为落户的条件，所以我们在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说，你要想获取城市的资源，就至少要拥有城市的户口。

我们的金融制度中没有房产基金产品，它的作用是从个人买房，变成用基金来分享城市化的红利。

目前的情况，大家很多人去投资房子，那么，是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资，而无钱付首付或者付利息的人，也没有办法用资金的方式去分享，就造成了一个巨大的投资市场，假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目标的投资市场，就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

2、如果没有社会化的住房租赁,高地价会导致高租金

我们又可以看到，许多城市在谈住房的租赁问题，尤其是一些大城市，但是如果没有社会化的住房租赁，高地价而形成的租赁市场一定是高租金的，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益，如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。

历史上，我们十几年的租赁市场，但是并没有真正解决问题。那么，我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的一个过程。

尤其是很多城市在限制住房价值的上涨，但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨，从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。

我们再看住房和土地价格的对比，就可以明显看到。住房价格用全国平均数和全国平均土地数看，相差很低。最直接的差价根本不够盖房。从东部地区和现有地价基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态，而中部、西部和东部地区的房价是地域全国土地平均价格。

3、地价上涨会推动房价继续上涨

那么，你们会认为房价会上涨吗?或者说房价会下跌吗?从土地供给的情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。那么，我们再看当前的宏观政策。宏观政策更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。

“稳”是十多年放在第一位的经济政策，它的背后是在翻两翻的情况下，要防范金融风险。

要在增长与风险中求得平衡，这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此，二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候，大约都不稳定。

我们再看下一张图，可以明显看出来。土地的价值是非常高的，而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。