从鼓励“大学生零首付购房”到“限售”

沈阳楼市“变脸”，是政策需求还是市场导向？

去年还在鼓励“大学生零首付购房”的沈阳，如今开始限售了。

8月7日，沈阳发布限售新政，对市场交易、土地供应、房屋备案、公积金、住房租赁市场等各个方面提出要求，以“稳定住房价格预期”。部分区域居民购二套及以上商品房5年内禁售，同时实行一房一价制度，6个月内不得调整申报价格。

而2016年3月1日，沈阳曾下发22项房产新政激励去库存，包括新毕业生可零首付购房、对个人购买住房给予房价补贴和契税补贴、降低二手住房交易税费等。虽然当晚沈阳又发布消息称“零首付”暂不具备出台条件，但这足以掀起舆论热潮。

从大力去库存到限制投资及投机交易加码调控，仅一年半的时间，沈阳楼市政策为何发生了这样的大反转？

国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，沈阳6月新建住宅价格环比上涨1.6%，同比上涨10.6%。而15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格同比涨幅却全部回落。事实上，今年以来，沈阳住房销量和价格一直上升。

根据克而瑞统计数据，2017年上半年沈阳商品住宅市场成交均价7575元/平方米，7月份成交均价达8555元/平方米，环比上涨13.16%。

而在2016年初，沈阳楼市却是另一番景象，商品住宅可售面积消化周期一度达到24个月，居全国各大城市前列。

那么，一年多的时间，沈阳的房地产库存去掉了多少呢？据沈阳中原地产数据，截至今年年中，沈阳的房地产去化周期较年初已下降5个月，为17.2个月；上半年总成交面积达797万平方米，同比增长31%。

根据住建部今年4月发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18～36个月的，要减少供地；6～12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

由此来看，沈阳的去库存任务已经没有那么紧迫了。

“实际上，沈阳房价一直相对比较平稳，没怎么过快增长，涨价的可能性一直没有怎么释放。”辽宁省社会科学院副院长梁启东对《中国经济周刊》记者表示。

2015年5月，梁启东曾表示，通过数据观察，除沈阳、大连之外，辽宁的其余城市都是人口净流出。所以沈阳和大连两个城市具有刚需购房的条件，沈阳、大连的房价或最先回暖。

“要看到沈阳房价上涨背后的因素，沈阳是区域性中心城市，外地流入人口较大，周边城市来购房的需求也来了；另外，沈阳新房旧房房价一起上涨，这是一个特点。沈阳这几年城区拓展，比如浑南这几年涨得比较明显。以前配套不完善，现在配套设施和服务上来了，所以家庭改善性住房需求也比较大，这带动了周边，生地炒成熟地了。” 梁启东说。

有沈阳当地人告诉《中国经济周刊》记者，去年年底到今年年初，有北京、河北一带的炒房团到沈阳进行炒房，“尤其是在浑南区”，这对沈阳房价也造成了一些影响。2016年10月，国务院批复的沈阳市政府由沈河区迁至浑南区的消息被证实，浑南区成了“热地”。

　“8月份沈阳的新房均价差不多都超过了 8000 元/平方米，有的楼盘甚至都到了24000元/平方米。”一位近期准备在沈阳买房的人告诉《中国经济周刊》记者。