“西安楼市当前之所以呈现出这样的特点，主要有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一是外溢因素，比如周边郑州等城市收紧购房政策，投资、投机需求开始进入西安市场，对房价上涨或有一定推动作用;二是市场预期，政策持续调控使得后续继续收紧的预期强化，尤其是在商业银行贷款方面。

明源地产研究院首席研究员刘策认为：“西安楼市一直以来处于去库存的阶段。现在在供求改善后迎来补涨。当然，也有外部投资者看到西安在目前各个省会中价格相对较低，处于具有投资价值的价格洼地之一。因此，内外因素拉动造成了价格上涨。”

严跃进表示，房价的上涨是由于各种因素造成的。比如，即便是全国实现限购，但也主要是针对当地城市，还未在全国范围内全面实行。但资金流动具有一定随意性，只是目前还达不到对购房资金进行管控。

“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”刘策认为，比如，提高首付、提高契税等。

跳出房地产周期“怪圈”

“近期房地产市场延续降温，新房和二手房成交量均下滑，房地产调控升级后效果不错。”国信证券(13.780, 0.03, 0.22%)分析师董德志表示，根据大部分热点和非热点城市的销售数据，4月以来新房和二手房销量同比下滑较明显。

首创证券分析师王剑辉表示，当前全国商品房成交量已经出现同比增速下滑，考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度，调整速度会有所加快，但是价格回落依然可能在下半年才会出现。期间注意观察成交量负增长月份的出现，可能是价格调整的关键时点，短期内不排除针对二手房调控升级的可能。

从目前来看，房地产政策收紧的效应正在延续。爱建证券研究员刘孙亮表示，受到政策的限制，房价震荡以及成交量萎缩是大势所趋。但与此同时，房地产行业仍面临去库存的压力，房地产行业未来将依旧保持去库存的政策主线，房价在“实质”下跌后，短期内将维持震荡态势。

“下半年可能出现回调，周期怪圈能否打破有待观察。”东吴证券分析师丁文韬表示，继限购和限贷政策出台之后，3月以来全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，通过一定年限的限制转让政策可以有效地打击投机行为。预期随着更多城市加入调控再升级行列，短周期内的房地产市场回调很可能在下半年出现。丁文韬表示，政策周期性的“松紧”变化只能作为短期内的应急手段，如果想要真正跳出房地产周期的“怪圈”，还是需要看到真正的长效机制。

北京楼市最严调控季：投机者被套3百万 假离婚被劝退

五月一日午后，气温已经26 ，位于东五环外的万科某售楼处却略显冷清，看房客不足销售人员的1/6。

待记者报出一位男销售员名字后，一位女士走过来说那位男销售员今天调休，由她来接待。当记者问及五一期间看房情况如何时，该销售员表示，受系列新政影响，很冷清。

这或源于短短两月内，北京持续推出了超过7项重磅措施“刷屏”楼市调控。

5月1日起，北京部分银行再次上调了房贷利率。

这并非孤立现象，近期多个热点城市为了抑制不断蹿升的房价和投机空间，已出台多项调控政策。4月28日，无锡市政府办公室出台新政策，决定即日起加强市区商品住房价格管理，商品房价格备案后1年内不得调高。据最新报道，上海多家银行将首套房贷利率进行上调。

两个月以来，投机炒作的空间是否真正得到了抑制?房价是否真正趋稳?新京报记者日前走访了多地楼盘、中介、买房者和专家，试图还原现阶段真正的房地产市场。