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要想楼市退烧 须先管理好“房贷”
作者:huangli 更新时间:2016-9-27 14:19:57 点击数:
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要想楼市退烧,治理者必须先降降房贷的温度,一是对首次购房者足够支持,对中小户型足够支持;二是总量控制,不仅看贷款的成数,还要关注贷款的总量。

近来,一线城市又一轮房价大幅上扬引发关注,就连合肥、南京、厦门、济南等二线城市,房地产销售也是“量价齐飞”。国家统计局发布数据表明,8月份70个大中城市住宅销售价格上涨的城市有所增加,涨幅扩大明显。对此,杭州等地的政府部门连夜行动,采取紧急措施重启限购。有观察者称,这是房地产调控的重新收紧,不排除更多地方加入这一“折腾”的队列。

“折腾”的说法并不过分,“折腾”的效果却值得观望。从当年的一股脑行政限购、限贷,到部分地区房地产开发迅速降温,再到逐步淡化干预手段、去库存,而后出现如今的政策困境,表明了政府调控定力的不足,以及精准识别、差异对待的功力欠缺。事到如今能不能压住房地产重燃的烈火,避免“树长到天上去”,关键不在“限购”,而应抓住“房贷”这个七寸所在。

之所以说“限购”没有那么重要,一方面在于北上广深该限购的仍然在限购,还有一些地区采取了“二次限购”,可作用很有限;另一方面,二线城市去库存与城镇化的任务仍然在,不能“甘蔗两头甜”,倘若误伤了“刚需”就得不偿失。更重要的,一味加码“限购”的户籍与社保门槛,在个别极端情况下会加剧恶化人们的预期,催生假离婚、“骗房票”的荒诞剧。

背后更深层的道理在于,“限购”更多属于行政化调节手段,“限贷”才是具有市场化调节功能的金融手段。当前,推高房价的力量并不是首次购房群体,而是大量的二次、改善型群体,他们希望将十年奋斗的血汗钱加上更高的杠杆,实现从“90平米国民户型”向大三居、双卫生间的过渡。这种过渡显然离不开银行信贷的支持,催生了“300万原值”加“300万贷款”的拼搏。

在现行信贷政策下,实现这样的目标并不难。购房者有需求,银行有额度,中介有招数,三口之家月入2-3万,对1-1.5万的还贷压力可能并不太难受。利率很低很划算,未来的收入增长与通货膨胀完全可以覆盖;更何况,每年20%以上的房价涨幅更提供了担保,所以才有上海小夫妻的“贷款加杠杆”,才有消费贷款鬼魅般的阴魂不散。这,才是本轮房价上蹿的真实诱因。

所以,要想楼市退烧,治理者必须先降降房贷的温度,一是对首次购房者足够支持,对中小户型足够支持;二是总量控制,不仅看贷款的成数,还要关注贷款的总量,不能说只有“首付三成”一条不及其余。房价涨了这么多年,谁名下的房子不值二三百万,难道就可以由此撬动千万豪宅?那样的话,恐怕再也没人有信心投资实业,再也没人有信心靠踏实工作赢得未来。撇去房地产的泡沫,这一口号前后喊了二十年,是时候落到实处下狠心区别调控,精准出手了。


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