昨天，上海市政府开始公示《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》。其中提到：

“探索超大城市‘底线约束、内涵发展、弹性适应’的创新发展模式”

看着这“十二字真言”是不是一脸懵逼，不知道24年后的上海究竟会怎样？不着急，我们先来听听相关人士怎么解释。

上海市城市总体规划编制工作领导小组办公室主任、市规土局局长庄少勤指出，根据规划，到2020年将常驻人口控制在2500万人以内，到2040年控制在2500万人左右。

哦，东叔懂了。原来政府就是要控制人口。那么控制上海的人口难么？

根据上海市统计局发布的数据，2015年上海市常驻人口为2415.27万人。也就是说，上海在这24年中常驻人口的增幅要控制在84.73万人以内，平均每年常驻人口的增幅要控制在3.5万人左右。

我们来看一下近年来上海常驻人口增加的速度：2011年到2012年增加了47万人，2012年到2013年增加了25万人，2013年到2014年增加了10万人，2014年到2015年减少了10万人。

尽管去年开始上海出现了常驻人口负增长的情况，但是从历年的数据来看，上海人口的增长速度远远超过每年3.5万人。看上去控制人口有点难，但是……

上海常驻人口未来将呈现下降趋势

那我们先来分析一下为什么去年上海的常驻人口出现负增长。

首先是上海的低生育率。据统计，上海于2012年就已经成为了全球生育率最低的城市，仅为0.7%。2015年全年户籍常住人口出生10.38万人，出生率为0.72%。

其次是上海高的死亡率。2015年上海死亡11.5万人，死亡率为0.8%；户籍常住人口自然增长率为-0.78‰。而这就是所谓的人口老龄化现象。

此外，上海的产业转型导致了不少企业迁出上海。“腾笼换鸟”使得企业员工也不得不搬出上海，输出人口的数量大于输入人口的数量。

至于最近被炒得很火的上海的积分落户政策，想必大家也有所耳闻了。上海在居住证方面的要求很高。要求持有上海居住证满7年，而且在上海，积分满120分才可以申请上海居住证。

这么看来，在上海常驻人口出现负增长前就已经有信号了。上海的常驻人口增长率连年下降。照目前的情况上海的人口会先下降然后保持稳定。但也不排除由于其他原因，未来上海常驻人口出现反弹的情况。

人口减少不等于房价下跌

看上去上海人口将会持续减少，供需平衡得到调整。但是这并不意味着被炒得老高的上海房价会下跌。这次的规划也提出了要限制土地开发并以此限制上海常驻人口的增长。

《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》中对于“探索超大城市‘底线约束、内涵发展、弹性适应’的创新发展模式”这么解释：

在坚守“建设用地、人口规模、生态环境、城市安全”四条发展底线要求下，引导高密度超大城市由外延增长型向内生发展型转变。以城市有机更新促进城市空间立体、复合、可持续利用；建立空间留白和动态维护机制，探索具有弹性和韧性的城市结构。

庄少勤指出，今后上海将以用地供给优化人口规模布局调控，按照人均建设用地100平方米左右的标准，调整土地供应规模、布局、结构和时序以及开发强度。

并且在未来24年上海的交通、教育、医疗等配套服务也将更加完善。可想而知，房价也会应声上涨。市规土局副局长徐毅松说：

要构建3个1000公里，构建由市域线、市区线、局域线组成的轨道交通网络，全市平均通行时间不大于40分钟。要基本实现10万人人口的镇区，轨道交通站点的全覆盖。

此外，根据规划，至2040年，上海市每十万人就可以拥有8-10个美术馆以及画廊、2个以上博物馆和5个以上大中型图书馆。每个新城至少有1处三甲综合医院、1处三级专科医院、1所大学。

因此，上海的房价还有很大的上涨空间。一方面，政府在控制人口的同时也控制了土地。另一方面，到了2040年，上海条件媲美静安那块“110亿”的地肯定会越来越多。