物权的客体为物，作为物权客体的物，必须符合三个标准：独立性、可支配性和人身之外。不过，对某些符合上述三个标准的物，法律也可以基于公用利益的需要，将其排除在物权的客体之外，如毒品、淫秽物品等。地上车位、地上独立存在的车库，属于不动产中的建筑物或构筑物，符合这三个标准，承载物权又不违反公共利益，从应然的角度讲，可以建立所有权。如德国住宅所有权法第3条第2款明确规定，以持久性界线标明范围的停车场，可以设定特别所有权。举轻以明重，地上车库所有权的设立也就顺理成章。我国法律法规没有禁止对地上车位、地上车库设立所有权，但现实中，大多数城市登记机关均拒绝为地上车位、地上车库办理所有权登记。作为不动产的地上车位、车库，其交易规则却是“买卖合同+交付”，购买人因无从登记，只能作为一个有权占有人，保有其对地上车位、车库的占有用益。

作为人防工程组成部分的地下车位、地下车库、地下室，在客体上，属于建筑物区分所有权中的专有部分。笔者认为，人防工程只不过是在特定情形下，其用途受公法管制的不动产，其特定条件是“战时”。在战争遥不可及的情形下，基于“出资决定产权”的原理，认可地下车位、车库和地下室，属于建筑物的专有部分，可以建立所有权，是合理的立法选择。

确认车位、车库和地下室所有权归属的法律标准

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合以下三个标准来确定：

（一）符合规划。在我国，不符合城市规划或建筑规划的建筑物，为违章建筑，不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划，是建立所有权的前提。

（二）对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是：车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售，开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为，均属于侵犯业主共有权的行为。业主不同意设立车位、车库的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车库或车位的标界物。业主同意的，地上车位、车库的所有权归业主，已收取的租金，应根据不当得利返还法则返还给业主。根据物权法第74条的规定，占用业主共有的道路的车位属于业主共有，就是立法对这一规则的阐释。

地下车位、车库和地下室则根本不会使用地表土地，但它们又确实在小区范围之内，如何认定其占用范围内土地的权利呢？人防工程的建造和小区住宅楼的建造往往连接为一体，人防工程虽然在地下，但笔者认为仍属于地表使用权的范围。这种解释也与开发商取得土地只办理地表建设用地使用权的现象相符。

（三）建造费用是否分摊到住宅售价中，是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费，土地的利用有时是无偿的，无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然，其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。如果分摊了，则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有，开发商就无权处置车位、车库了。这一点，与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊，则地上车位、车库属于开发商，自然可以出售、出租或出借。