1.对地下防空工程的地面部分区隔而产生的特定区域。它们在构造上、使用上均具有独立性，与地上车位一样，不能办理登记。其在物权法中的定位，受到公法的严重影响。依照人民防空法的规定，防空工程分为地下防护建筑和结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空法第21条将地下防空建筑分为三种类型：一是人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程，由防空主管部门负责组织修建；二是医疗救护、物资储备等专用工程，由其他有关部门负责组织修建；三是本单位的人员与物资掩蔽工程，由本单位负责修建。防空工程发挥作用的主要时间是战时，那么在非战争期间，这些防空工程如何对待呢？人民防空法第20条规定，“应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”。正是在这种理念指导下，才出现了开发商大规模销售、出租、出借地下车位的现象，这一现象并没有给地下车位的法律地位的认定提供支撑。

笔者认为，住宅小区内的地下防空工程必须解释为本单位修建掩蔽工程，其战时功能是掩蔽本单位的人员和物资，因为只有这样才可以解释建造这些地下工程的出资为什么来源于开发商，而非人防主管部门或者享有公权力的其他部门。人民防空法中的“本单位”应作扩张解释，即包括住宅小区的开发商。开发商有权转让、出租、出借地下车位这一事实说明其修建的地下防空设施不属于公有物，应纳入私有物范畴。从外观上看，地下防空工程具有构造上、使用上的独立性，将地下防空工程视为一个物更为合理，这个物属于构筑物或建筑物。如此，地下车位甚至地下车库就属于建筑物或构筑物区分而产生的专有部分。

2.建设单位（包括房地产开发商）经有关部门审批，在防空工程之外开发建设的地下车位、车库。这些车位、车库，原则上应认为属于建筑物的专有部分（在地下单独建造一个车库、车位的情形极为少见），其所有人并无小区内的建设土地使用权。物权法第136条规定的地下建设用地使用权为这种车位、车库的建设提供了广阔的前景。

（二）车库。地上车库的样态分两种：一种是作为独立的建筑物存在，在其上可以建立单独所有权。另一种是建筑物区分所有权方式存在的地上车库，它可以设立在建筑物地表一层，也可以是地上成排修建的车库群。从物权角度看，这类车库是专有部分所有权和建设用地使用权共有权的结合。可见，地上车库既可能是独立的作为建筑物或构筑物存在的不动产，也可能是区分建筑物或构筑物的专有部分。

地下车库在一般情形下应作为建筑物专有部分而存在，其理由与地下车位相同。

（三）地下室。地下室也属于深受公法影响的建筑物。人民防空法第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。就城市住宅小区而言，地下室由开发商投资建造，在出售房屋时一并将其出售给业主。它们一般存在于地基与住宅楼的一层之间，属于地下基础部分，因而不可能认定为独立的建筑物，只能作为建筑物的专有部分存在。

那么，车位、车库、地下室是住宅小区的配套设施吗？所谓配套设施，是指在功能上辅助于建筑物而存在的设施。没有这些设施，住宅小区就无法正常运转。这些设施在安装前大多属于动产，安装后，或经附合成为建筑物之组成部分，如电梯；或埋藏于地下，为小区业主提供天然气、水等能源，如供暖、供水管道等。然而，车库、车位、地下室不属于这种设施，因为一个没有车位、车库或地下室的住宅小区，照样能够正常运转，此其一。配套设施的成本分摊到房屋售价之中，由所有业主分摊，也因此为全体业主共有，而目前开发商修建的车位、车库和地下室之建造成本并不分摊到房屋售价中，这也是它们不属于配套设施的重要原因。

能否登记设立所有权