一个没有车位、车库或地下室的住宅小区照样能够正常运转，而且目前开发商修建的车位、车库和地下室之建造成本并不分摊到房屋售价中，因此它们不属于配套设施。

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合三个标准来确定：符合规划；对占用的土地有建设用地使用权；建造费用是否分摊到住宅售价中。

住宅小区车位、车库及地下室的归属，是一个具有普遍意义的法律问题，也是近年来社会关注的话题。厘清住宅小区内车位、车库及地下室之法律地位，确定其物权归属和流转规则，对司法实践及房地产行业，均具有指导意义。

车位、车库和地下室在法律中的定位

规制车位、车库和地下室的法律主要是物权法，车位、车库和地下室的法律定位应该是物。

（一）车位。车位分为地上车位和地下车位，二者的法律地位貌似相同，实则有很大差异，这种差异主要来自公法对私法的干涉。

地上车位，是占用一定面积的土地、用划线或其他区分标志隔离开来的特定区域。它具有构造上的独立性，也具有使用上的独立性。在我国，车位不能登记，其交易通过“买卖合同+交付”来完成。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，建筑物区分所有权中专有部分的认定标准是：构造上的独立性+使用上的独立性+可登记性。前两者属于事实属性，可登记性属于法律属性。事实属性是客观的，不以人的意志为转移；可登记性属于法律属性，是人为制造的属性，是可以改变的。问题是，地上车位属于专有部分吗？这个问题并不是一句话就能说清楚的。

众所周知，建筑物区分所有权区分的对象是建筑物，而非地上车位占用的土地：在同一个住宅小区内，一个购买小区房屋的人和一个仅仅购买小区地上车位的人（地上车位可以对外出售、出租），其权利是不一样的。前者对房屋所属的建筑物的外墙、屋顶、楼梯、电梯等共有部分有共有权，后者则不享有这些权利。小区范围内的建设用地，归全体购房者按份共有，地上车位的购置者原则上则不属于按份共有人。

购置地上车位的人当然有权基于停放车辆之目的使用小区内的道路，那么其使用小区道路的法律依据何在？地役权的设定唯一路径是地役权合同，但是很难认定地上车位的购买者与开发商或小区业主之间有这样的合同，这样的解释显然行不通。同理，借用、租赁关系的求证也因为根本不存在这样的意思表示而无法证成。剩余的路径就剩下相邻关系了，即将地上车位视为一款独立存在的土地或建筑物，在其上可建立独立的不动产所有权，并在相邻关系的制度规范中求解，是可行的方案：基于相邻关系的规则，地上车位的所有人可以使用小区内的土地，其使用方式主要是在小区道路上通行。

如此，地上车位的法律定位就是不动产，因其上面建立的物权是所有权，其不动产的身份最后定性就只能是建筑物或构筑物。理由很明显：如果将其定位为土地，就与我国实行土地公有制的根本制度发生冲突，在我国大陆，不允许在土地之上建立私人所有权。

地下车位主要包括两种：