上市公司企业半年报进入高潮，各大媒体对房地产企业的点评层出不穷，年中报到底透露了什么玄机？是一团毛线还是漂亮的“阅兵蓝”？
房企“卖多赚少” 行业进入白银时代？
从年报上来看，多数企业的营业收入普遍上涨。根据克而瑞《2015年上半年中国房地产企业TOP100排行榜》显示，2015年上半年，房企金额及面积门槛均高于去年同期。上半年TOP10房企入榜门槛首次突破300亿元，较去年同期增加44亿元，涨幅为17%。
其中，万科上半年累计实现销售面积 902.6 万平方米，销售金额 1099.6 亿元，同比分别上升 9.9%和9.0%。 保利上半年保利地产实现签约金额760.42亿元，同比增长16.74%。龙湖地产上半年实现合同销售额216.3亿元，同比增长6.7%。华远地产完成销售签约额 23.75 亿元，同比增长 7.7%。
分析显示，碧桂园等品牌房企中的“优等生”，也出现指标下滑的现象，大部分企业的利润率都明显下调。对此，业内人士认为，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加等原因，共同导致了房企利润率的趋势性下滑。
从去年开始频繁提出的房地产行业已经进入“白银时代”，而此次的房地产企业年中报以非常直观的方式呈现白银时代的到来，可以算是“铁证如山”。
聚集一线城市住宅土地市场“爆棚”
多房企年中报显示，开发商在补地步伐上总体来看仍很缓慢，申万宏源监测的14家开发商在13和14年平均花费在土地购置上的费用占到当期合约销售金额的44%和27%，而该比率在今年上半年进一步回落至仅为18%，住宅销售虽然有所回暖，但去库存压力依然未能完全释放，土地资源作为生产要素在一线城市中依然被开发商激烈竞争。
德佑链家市场研究部数据显示，2015年20家房企在四大一线城市土地成交额为951移元，占全国拿地总额53.7%，二三线城市的土地成交额均同比减少。
其中，华润置地拿地最为积极，在一线城市拿地5幅，均为住宅用地。龙湖、远洋虽然延续了过去两年以来的态势稳健购地，但是一线城市土地储备量也是大幅增长，远洋地产近期共获取9个项目，总规划面积达160万平方米，主要集中于一线城市和核心二线城市。
但目前，一线城市的土地供应的价格则出现明显上涨，推出土地的平均楼面价同比也上涨了9%。土地供应稀缺，导致一线土地市场的争抢持续出现，推动土地价格不断上涨。土地储备对房企来讲是未来持续稳定经营的基本保障，特别是一线城市的土地对房企来讲保障作用更强。上半年媒体也多次爆出北京上海等城市也频频出现多家房企现场激烈竞拍激烈的新闻。
业内人士认为，降息导致资金成本的降低，必然会激化房企对优质土地的竞争，一线城市的争夺将进一步加剧。
“境内融资”规模爆发式增长
今年以来上市房企的境内融资规模出现爆发式增长，包括万科、融创、碧桂园、中粮、泰禾等60余家中国上市房企集中在内地发行公司债。而2014年全年只有15家融资成功。
今年6月18日，恒大地产成功发行首期50亿元的境内公司债；7月7日，发行第二批150亿元的境内公司债，创下内地民企在境内发债的单笔规模最高纪录。此外，富力地产、中国奥园、碧桂园、融创中国、远洋地产、龙光地产已发行的境内公司债规模分别为65亿元、24亿元、60亿元、30亿元、50亿元、25亿元。
“房企境内融资额出现大涨，主要原因有境外融资难度加大、房企对资金需求增加、国内信贷政策宽松等几方面原因。”中原地产首席分析师张大伟表示。
他认为，一二线城市地价上涨导致房企对资金需求依然非常大，今年以来美国QE退出，国内信贷政策持续宽松，贷款利率下降，相关手续也相对简化，对于房企来说，成本优势明显。
“并购、转型”将是房企们最常见的事
据克而瑞研究中心统计数据显示，截至今年7月，由房地产企业主导的并购次数达到114次。其中，“房地产开发”、“金融”、“互联网软件与服务”成为房企收购股权最偏爱的三个行业。
北京晨报统计在上述多达114次的股权收购中，房企在房地产开发行业的股权收购次数为40次，占35.1%；房企在金融行业的股权收购次数是13次，占11.4%；房企在互联网软件与服务行业的股权收购次数为8次，占7%；剩下的股权收购中，涉及的行业非常广泛，既有汽车、电子、农业、建材等传统行业，也有环境与设施服务、体育、电影与娱乐等新兴行业，次数为53次，占46.5%。
“靠土地溢价获取高额利润的时代褪去，房企寻找新的利润增长点，是掀起并购热潮的根源。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说。
他表示，通过在地产行业进行股权并购，房企可储备更多的土地资源；通过在金融、互联网等多种行业跨界进行股权并购，房企能快速进入新的领域，分割新的市场份额。
近日，六部委联合宣布调整我国房地产外资准入和管理政策，引起了广泛关注。笔者认为，理解该政策，首先要从房地产领域的“限外”说起。
事实上，国外对于本国居民购房一般没有类似我国的“限购”政策，但为控制楼市泡沫、降低本国居民购房负担，对境外机构和个人实施“限外令”却非常普遍。
比如澳大利亚规定，拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。不久前，加拿大总理哈珀表示，大选后若再次当选，将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策。
为应对楼市低潮，香港特区政府也在2003年推出了“投资移民计划”，在香港房地产或金融产品上投资650万港元便可申请。该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应当地强烈的“限外”呼声，自2010年10月14日起，房地产投资移民被剔除。
从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看，此次政策调整在情理之中。目前，我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的当下，楼市若下行速度过快，将对投资、消费冲击很大。因此，松绑“限外令”，激励潜在需求，为调结构、促转型留足时间是很必要的。
此外，今年下半年开始，楼市回暖的步伐放缓，全国成交量增幅收窄、重点城市出现回调迹象；库存压力有增无减；需求端回暖没有传导至土地购置、新开工和开发投资，宏观经济不断承压。
特别是基于“汇改”的人民币主动贬值，被市场过度解读为竞争性贬值和应对经济疲软的“最后一张牌”，导致资本外流加剧、机构和私人换汇频繁。因此，从夯实楼市稳定基础、缓减资本外流、稳增长角度出发，也需要适时调整“限外令”。
以人民币贬值预期、境内外息差收窄、我国楼市下行为出发点调整“限外令”，在投资供应端的利好有限，因此此举更多地则是基于“国民待遇”的考虑。今年5月，住建部修改《房地产开发企业资质管理规定》，取消了房地产开发注册资金门槛，这一政策延伸到外资也在情理之中。
再看普遍关注的“全面松绑外资机构和个人在境内购房限制”。首先，该政策目的是为了挖掘更多的潜在住房需求。其次，在我国居住的境外居民越来越多，一些城市要想成为国际城市，就应该像纽约、伦敦和东京一样取消对境外机构和人士购房的直接限制，或者转向税收的间接调节。
值得注意的是，政策同时规定，“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。这意味着，境外机构和人士购房，不可能获得“超国民待遇”。在实施限购的城市，境外个人将以工作一定年限为条件，获得购买一套住房的资格，等同于非户籍人群的购房条件。在非限购城市，完全取消“限购令”意味着在购房准入上，境外人士等同于境内居民。
另外，新版“限外令”仅规定“境外机构和个人允许购买符合实际需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得购买非自用、非自住商品房”的表述被删除，这表示境外机构和个人可以投资非自用的商品房。尽管该政策意在消化楼市库存，但将来楼市稳定了，或市场完全回暖了，完全有可能再次收紧该政策。
据第六次人口普查，居住在我国境内并接受登记的境外人员有102万人，以定居为目的境外人士占18.3%、约18.66万人。由于境外人士申请购房贷款较难，且不动产投资的意识不浓，选择租房的比例高达90%。因此，除传统侨乡城市、重点城市核心区一些物业受影响外，松绑“限外令”的效果很有限。
但它传达出三个重要信号，一是货币贬值和资本外流预期或会冲击资产价格，这需要通过松绑“限外令”对冲；二是经济下滑压力较大时，全球经济金融动荡通过贸易、资本流动冲击到我国，松绑“限外令”有稳增长的考虑；三是政策告别“空窗”，新一轮楼市政策或将到来，目的是为了更好地刺激有效需求，加快去库存，解冻土地购置、新开工和开发投资。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
近日，六部委联合宣布调整我国房地产外资准入和管理政策，引起了广泛关注。笔者认为，理解该政策，首先要从房地产领域的“限外”说起。
事实上，国外对于本国居民购房一般没有类似我国的“限购”政策，但为控制楼市泡沫、降低本国居民购房负担，对境外机构和个人实施“限外令”却非常普遍。
比如澳大利亚规定，拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。不久前，加拿大总理哈珀表示，大选后若再次当选，将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策。
为应对楼市低潮，香港特区政府也在2003年推出了“投资移民计划”，在香港房地产或金融产品上投资650万港元便可申请。该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应当地强烈的“限外”呼声，自2010年10月14日起，房地产投资移民被剔除。
从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看，此次政策调整在情理之中。目前，我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的当下，楼市若下行速度过快，将对投资、消费冲击很大。因此，松绑“限外令”，激励潜在需求，为调结构、促转型留足时间是很必要的。
此外，今年下半年开始，楼市回暖的步伐放缓，全国成交量增幅收窄、重点城市出现回调迹象；库存压力有增无减；需求端回暖没有传导至土地购置、新开工和开发投资，宏观经济不断承压。
特别是基于“汇改”的人民币主动贬值，被市场过度解读为竞争性贬值和应对经济疲软的“最后一张牌”，导致资本外流加剧、机构和私人换汇频繁。因此，从夯实楼市稳定基础、缓减资本外流、稳增长角度出发，也需要适时调整“限外令”。
以人民币贬值预期、境内外息差收窄、我国楼市下行为出发点调整“限外令”，在投资供应端的利好有限，因此此举更多地则是基于“国民待遇”的考虑。今年5月，住建部修改《房地产开发企业资质管理规定》，取消了房地产开发注册资金门槛，这一政策延伸到外资也在情理之中。
再看普遍关注的“全面松绑外资机构和个人在境内购房限制”。首先，该政策目的是为了挖掘更多的潜在住房需求。其次，在我国居住的境外居民越来越多，一些城市要想成为国际城市，就应该像纽约、伦敦和东京一样取消对境外机构和人士购房的直接限制，或者转向税收的间接调节。
值得注意的是，政策同时规定，“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。这意味着，境外机构和人士购房，不可能获得“超国民待遇”。在实施限购的城市，境外个人将以工作一定年限为条件，获得购买一套住房的资格，等同于非户籍人群的购房条件。在非限购城市，完全取消“限购令”意味着在购房准入上，境外人士等同于境内居民。
另外，新版“限外令”仅规定“境外机构和个人允许购买符合实际需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得购买非自用、非自住商品房”的表述被删除，这表示境外机构和个人可以投资非自用的商品房。尽管该政策意在消化楼市库存，但将来楼市稳定了，或市场完全回暖了，完全有可能再次收紧该政策。
据第六次人口普查，居住在我国境内并接受登记的境外人员有102万人，以定居为目的境外人士占18.3%、约18.66万人。由于境外人士申请购房贷款较难，且不动产投资的意识不浓，选择租房的比例高达90%。因此，除传统侨乡城市、重点城市核心区一些物业受影响外，松绑“限外令”的效果很有限。
但它传达出三个重要信号，一是货币贬值和资本外流预期或会冲击资产价格，这需要通过松绑“限外令”对冲；二是经济下滑压力较大时，全球经济金融动荡通过贸易、资本流动冲击到我国，松绑“限外令”有稳增长的考虑；三是政策告别“空窗”，新一轮楼市政策或将到来，目的是为了更好地刺激有效需求，加快去库存，解冻土地购置、新开工和开发投资。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
