上海市公积金管理中心昨日发布通知称，上海市将调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限，新政策将自4月15日起实施。上调贷款额度后，不仅节省了贷款利息，也一定程度提升购房者的购买力，同时，上海官方渴望稳定住房消费的意图亦非常明显。
上海公积金新政落地
继北京上调公积金贷款额度后，同为一线城市的上海在中央楼市新政后跟进。
据澎湃新闻报道，上海市公积金管理中心4月9日发布通知称，将调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限，新政策将自4月15日起实施。购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万基础上增加20万元。
购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。
当前上海公积金个贷(含补充公积金)的规定为，单人最高可贷40万元，每户最高可贷80万元。该政策从2007年9月开始执行。根据上海公积金贷款政策，五年期以上个人住房公积金贷款利率为4%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利为3.5%。商业贷款利率，五年以上贷款利率为5.9%。
此外，关于二手房公积金抵押贷款年限调整为：低于5年(含)房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限仍为不超过30年。6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。超过20年(含)以上房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限仍不得超过15年。
以家庭为单位多贷款40万公积金为例，贷款三十年计算，贷款利息节约15.2万元。
对于上海公积金新政的出台，德佑链家研究部总监陆骑麟表示，对于刚需而言，如果想全部通过公积金来贷款的话，首付只需要付两成，那么以家庭为单位，公积金最高可以贷款120万元，那么至少可以购买150万元的房源。2014年，位于外环外单价在20000元/平方米以下的一手公寓(不含别墅)，其成交的套均总价为148.7万元，也就是说，家庭公积金调整至120万元的话，完全可以满足刚需的购房及贷款需求。
陆骑麟继续表示此次调整公积金额度，无论对刚需还是改善型购房者，无论是普通住宅还是非普通住宅都有明显利好。经过七年的发展，房价出现大幅度的上涨，原先公积金贷款额度标准已经不能满足现在购房者的需求，也无法起到真正意义上的保障作用，此次在“3.30”新政之后再提高公积金贷款额度，是非常符合大众呼声的，再结合此前的“3.30”新政，两者相互配合，能够更加充分的发挥作用，进一步减少购房者的购房成本支出，充分体现公积金的保障制度。
有开发商营销人员表示，会借助这轮新政，抓住这波出货行情。事实上，自3月底新政出台后，来楼盘咨询的人数明显上升，这轮新政有利于刺激一轮购买力。接近公积金管理中心人士透露，不仅上海，全国各地都在加紧研究公积金支持个人住房贷款，各地政策会陆续出台。
3月16日，济南的调整政策落地。按照新规，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。
“毕竟住建部已经提出相关要求，如果地方条件具备，参与其中是比较正常的。”上海中原咨询总监宋会雍表示。据他分析，楼市刺激政策将会继续，这将鼓舞卖方的信心，但交易增幅也会比较有限，或在5%以内。
不过，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，这轮新政，主要是刺激刚需和改善型住房需求，但是全国库存高企，特别是三四线城市，这轮政策并不能大幅度扭转这一供应大于需求的趋势。
另据经济观察报报道，支持用公积金降首付比例的措施，各地方政府早已陆续展开，济南市、广州市已经执行该政策。
3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。调低购房首付正在成为楼市新的关键词。举例来说，购房者在广州市用公积金购买首套房，一套200万元的房子，只需要首付40万元就直接进入网签流程，对比之前的三成首付政策，首付减少20万元。
但在2014年8月，广州市的存贷比为82.14%，已超过该市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线，2014年10月，广州市住房公积金管理委员会紧急发文，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较2014年170亿元的计划减少30亿元。“住房公积金100城联网已经形成格局，相对以往的属地监管制度，某种程度上是共享资金收支状况，除了异地互认和转移接续，异地贷款业务也是趋势。”接近住建部一位人士表示。
3月16日，济南市发布通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。
重庆市市长黄奇帆在今年3月份召开的重庆国土资源和房屋管理工作会议上，就探讨了首付降低的可能性，“第一套房二八开、三七开，第二套房对半开、六四开，第三套房就是执行全首付。”“地方政府应该得到了政策内容，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例(修订版)》，促进实现住房公积金的使用途径的多元化，即将发布的文件和《住房公积金管理条例(修订版)》可以互相支撑的，所以我们看到了地方政府公积金下调首付，主要目的就是刺激住房消费。”接近住建部一位人士表示。
住房消费的压力巨大
国家统计局数据显示：2015年1月全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%，2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳城市房价上涨，房价跌回1年前，北京市更是出现了8个月的连续下跌，同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标，均出现增速下滑的现象。
面对楼市各项指标的下滑，住建部又在做什么呢？
据每日经济新闻报道，年前住建部官员主动与北京、上海、深圳、广州、杭州和三亚等城市市长进行沟通，交流了楼市的一线信息，听取了地方住建系统负责人对楼市走向的研判等，并且把这些信息上报给顶层制度设计者，有些地方政府救市压力的确巨大。
“有些地方政府房地产开发投资规模比例若高于25%，主管城乡住房的副市长就不审批当月楼盘的控制性详规和建设设计规划；若低于10%，副市长就可以加快审批力度等，他们就害怕增加房屋供给量，你想想副市长都这么官僚了，地方政府的压力可想而知。”接近住建部一位人士表示。
“央行亲自调研了按揭制度和信贷政策，所以才会有下调二套房贷首付比例至五成，下调房贷利率，这个政策在2015年1月底就已经成文，也得到央行支持。”该央行研究局相关人士坦言。实际上，330楼市新政便是在次背景之下产生的。
而继一系列房地产新政出炉后，作为楼市重要的调控部门，住建部高层人事调整又引多方关注。4月8日，据住建部网站信息，易军、陆克华任住房和城乡建设部副部长、党组成员，齐骥不再担任住房和城乡建设部副部长、党组成员职务。
从卸任副部长齐骥的年龄来看，他属于正常退休。一位接近住建部的人士表示，新上任的两位副部长都是住房系统的专业人士，易军从建筑类央企转至部委工作，而陆克华本来就在住建系统长期任职，升至副部长都是正常职务变动。此次人事调整不应过度解读，目前住建部工作重点在住房保障等领域，这也是未来的大方向。
中国建筑4月8日晚间公告称，公司董事会收到易军的辞职报告，易军因工作调动，辞去公司董事、董事长以及董事会专门委员会相关职务。据悉，易军的去向是住建部副部长，易军同时还是党的十八大代表，第十二届全国政协委员。中国建筑工程总公司是由国资委监管的53家副部级央企之一，由此来看，易军属平级调动。
按照中央机构编制委员会办公室编制要求，住建部设立部长1名、副部长4名、司局级职位57名，自2014年仇保兴卸任住建部副部长职位后，副部长一职空缺数月。
此次和易军同时上任住建部副部长的还有前住建部城市建设司司长陆克华，至此住建部也达到了中编办所要求的标配。副部长上任后，外界最关心的还是职务分工问题。住建部对此并没有清晰描述，但上述接近住建部人士表示，齐骥在任期间主要分管房地产市场和保障房建设，两位接任者之一会接手这方面工作。
前述人士表示，如果单纯从房地产行政调控角度看，住建部起主导作用的主要是限购政策，现在楼市已经出现新变化，除个别城市外，“限购令”已经纷纷解除。随着与房地产市场和住房政策有关部门的“主官”调整完毕，更倾向于市场化的房地产调控手段和政策取向会更明显。
不得不提及的是，近两年来，政府对楼市的调控思路已经发生重大变化。
2013年10月29日，中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。习近平总书记在主持学习时的讲话中作出了“坚持市场化改革方向”的表态，这也成为新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态。
为此，住建部的工作重心也在逐渐由市场向保障转移，最典型的标志就是去年任住建部部长陈政高的履职。陈政高在任职辽宁省省长之后，在全省范围内推行了大规模的棚户区改造工作。“政府应该主要把住房支付能力不足的群体管好。”住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，一方面是为老弱病残等基本没有住房支付能力的群体解决托底问题；另一方面是解决“夹心层”群体的住房问题。
前述接近住建部的人士也表示，目前房地产市场供需关系已经发生逆转，行政手段退出将是大趋势。在此背景下，住建部也有更多精力放在房地产市场长效机制建立上。
中房协副会长朱中一此前表示，房地产长效机制应包括抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
长三角多数新房项目未涨价
虽然330新政对楼市的拉台意图明显，但截至目前，综合多个城市的数据，大多数新房项目的销售价格都保持原先水平，鲜有开发商涨价的行为。CREIS中指监测数据显示，上周全国22个一二线城市商品住宅成交面积环比上升4.9%，涨幅较前一周有所收窄，全周环比上涨城市不足六成。成交放量未如此前业内预期。
据《21世纪经济报道》报道，清明小长假(4.02-4.04)期间，长三角8个城市成交1687套，其中苏州、杭州的成交量相当于去年的3倍左右，南京、芜湖和常州成交量均出现大幅上涨。值得一提的是，杭州市在清明小长假成交351套，同比上涨193%。一个重要的原因是，在杭州，投资客返场的迹象有所增加。
“20%多成交客户都是投资性质的客户。”欣盛·东方福邸一位销售人员透露，该项目上月底刚推出一批60方精装现房“雅舍”，目前已成交80多套。杭州融创营销总监邵佳指出，4月份将是房企去化的窗口期。新政对市场信心的提振起到重要作用，有利于房企抓住窗口期去化，“信心比黄金重要”。
据统计，小长假期间，杭州融创销售1.8亿元。据杭州融创相关人士透露，望江府、西溪融庄、之江壹号的准现房大户型明显热销，以自住改善类客户购买居多。4月6日那天，尾盘望江府就成交了3套160平方米以上的精装大户型。
旭辉集团董事长林中认为，新政之后的窗口期不止一个月，6月份以后大部分房企新增供应量会比较少，换言之，今年下半年都是去库存的窗口期。旭辉有的项目已开始涨价，是根据市场供求关系决定的。林中指出，中国的城市将会出现分化趋势，涨跌互现。一线城市复苏得比别的城市快，涨幅比其他城市高。未来十年中国房价会形成一个价格体系，一线城市均价会达到5万元，而三四线城市增长空间很少。
实际上，多数业内人士认为，现在说楼市回暖为时尚早，长三角地区高库存的去化压力会在较长一段时间内存在。例如4月份南京全市将有40多家楼盘计划推出共6000多套新房源。苏州住宅整体成交均价在9000元/平米左右，在政策性住房与普通低价刚需产品的共同影响下，均价较之去年同期的万元左右有一定的下滑。无锡大多数楼盘继续“以价换量”走降价路线。
值得关注的是，截至3月底，杭州市区新建商品房可售155042套，环比2月末增加1118套，再次刷新月末库存历史最高纪录。即便是成交量出现回暖的杭州，与节前相比，清明三天日成交量反而下滑。例如节前日成交都在300套左右，小长假第一天开始成交跌至187套，而后两天成交量逐一下滑，跌至两位数。
在浙江温州，楼市自泡沫破裂之后，至今未恢复元气。
据华夏时报报道，产业空心化、民间借贷危机及人口大量流出，使温州楼市陷入漫长的调整期。“去年上半年温州楼市成交单价一度跌到2万元以内，只有1.8万元/平方米左右。”克而瑞浙江区域总经理刘晨光表示。
尽管去年温州市政府率先取消了限购政策，并屡次出手维稳楼市，但房价下滑态势仍在持续。据中国指数研究院发布的最新数据，今年一季度，温州可售商品房面积约522.5万平方米，可售商品房套数超过3.88万套。从成交价格情况来看，今年第一季度温州商品房销售均价为1.5万平方米，较去年同期下跌了7%。
与此同时，温州土地财政受到严峻考验。据温州房产网统计，去年全年温州11个县市区的土地成交总额仅为155亿元，相比2013年420亿元的土地收入锐减63%。今年温州土地市场同样不容乐观，据中国指数研究院数据，今年一季度温州共推出23宗土地，但只成交了17宗。
“近5年来温州楼市都没有起色，开发商几乎对其丧失了信心。买地投资避开温州，几乎成为开发商近几年默认的选择。”在温州开发过项目的一家房企市场部人士坦言。
刘晨光指出，温州楼市持续低迷最主要的原因是此前的投资属性太强。“房价之前被投资者炒得太高，当地真正的需求量很有限。2010年出台限购政策后，投资需求基本被排出市场，而在投资客退场后，自住者根本接受不了那样高的房价。因此温州房价才会连续几年下跌。”
值得关注的是，尽管价格尚未企稳，但温州楼市的成交量有所回升。据中指院数据，今年一季度温州商品房共成交83.2万平方米，较去年同期74.2万平方米的成交量上涨12%。“成交量的回升除了与限购松绑有关，一定程度上也是房企通过降价来换取的。”刘晨光表示。
