苏州限购力度弱于2011年,主要打击外地投资客。非户籍居民家庭在苏州市区购买第2套住房时面临限制,意味着苏州成为第一个重启限购的二线城市。此次限购政策弱于2011年,我们认为苏州楼市调控政策主要针对非苏州市户籍居民家庭购买第二套房,其主要作用在于打击外地投资客户,对刚性需求支持态度没有改变。

二套房首付比例双双上调。苏州还对二套房首付比例进行调整,拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例由40%调整为50%。南京市对于已有1套住房且房贷已结清的最低首付比例由30%上调至35%,已有1套住房且房贷未结清的最低首付比例由45%上调至50%。我们认为,二套房首付比例上调会在一定程度上对改善性需求造成影响,但是一方面本次调整幅度较小,另一方面改善性需求已经经历相当长释放时间,会导致成交增速继续回落,但影响力度弱于限购政策。

加强土地市场调控,抑制土地市场过热。苏州提出加大土地市场供应,调整土地供应条件(提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付比例),引导土地出让理性竞价(设定土地出让市场指导价,并与预售条件挂钩)。

南京设置土拍最高限价,其中竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。以上措施出台标志着苏州、南京对土地市场调控力度加强,土地市场过热现象将在一定程度上得到抑制。

投资建议:维持板块谨慎乐观态度。

(1)从二套房首付比例来看,该政策会对本次楼市回暖最主要力量——改善性需求造成影响,但必须注意的是,一方面首付比例调整幅度小于以往,且小于合肥近期政策,另一方面改善性需求在楼市回暖5个季度后逐渐走弱,受外部政策调控影响趋于弱化。(2)从苏州限购政策来看,其力度相对2011年偏低,谨慎看待其他二线城市短期内跟进限购政策的预期。

综上两点,我们认为不能夸大楼市政策调整对房地产板块估值的压力,维持对地产板块行情谨慎乐观态度,继续推荐新城控股（601155）、光明地产（600708）。