上证报记者获悉，全国首单公共人才租赁住房类REITs(房地产投资信托基金)产品——深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划(以下简称深创投人才安居专项计划)日前获深交所评审通过，成为截至目前租赁住房领域最大规模的证券化产品，也是规模最大的交易所REITs产品，储架发行总规模达200亿元。

公共人才租赁住房类REITs破冰

据介绍，深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理(深圳)有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司(以下简称安居集团)持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。首期产品预计发行规模31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。

安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的国有独资公司，该专项计划底层物业均为由深圳市住房保障部门统一配租、由安居集团统一管理的人才租赁住房，其中首期入池资产全部为市场化收购房源。依托深圳市的人才住房政策，标的物业所处地理位置优越、配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、高级人才等各层次人才。

有市场人士表示，深创投人才安居专项计划不仅盘活了优质存量资产，充分利用社会资本，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续的开发模式，将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。

此前，市场上已有多只地产商系的租赁型住房储架REITs产品获批，但在公共租赁型住房领域的数量却是个“零”。此次深创投人才安居专项计划获批，便填补了这一空白。

住房租赁资产证券化实践再创新

相关负责人告诉记者，安居集团是深圳市属人才住房专营机构，当前的房源筹集工作主要通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等多种方式展开，但受深圳市土地资源稀缺等因素的制约，人才租赁住房的持续建设和筹集工作急需创新，包括金融资源的支持。

据悉，深创投人才安居专项计划作为公共人才租赁住房类REITs的国内首单，在产品设计上，深创投不动产充分结合人才租赁住房的收益属性，对产品进行结构化分层设计和交易结构优化，并首次在REITs产品中，匹配基金管理和主动投资职能，同时在投资标的可扩展性、退出途径等多方面进行了充分设计，为进一步对接资本市场及构建人才租赁住房可持续发展的模式打下了基础。

至于底层资产的选择原因，深创投不动产总经理罗霄鸣向上证报记者表示，虽然人才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低，但此类物业承租群体较强的支付能力，加之深圳市住房保障部门的统一配租体系，能够确保此类物业现金流的高度稳定。同时，高素质人才聚集能够带动周边配套商业的升级发展，若能协同运作，便可带来产品综合现金流的增长预期，为未来对接公募REITs留下操作空间。

前述深交所相关负责人进一步表示，深交所将稳步加大固定收益业务创新和产品开发，积极运用资产证券化、REITs和公司债券等工具为住房租赁、保障性住房和基础设施等重要领域提供金融支持，持续推动完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。